Теплеет

У меня есть очень хороший приятель, он же сосед, с ним и его семьей мы не один "пуд соли" съели - вместе, в далекие советские времена, переехали в кооперативные квартиры нашего, весьма приличного дома, сдружились, подружили своих старших детей (младшие рождались и воспитывались на глазах друг у друга), пережили перестройку с общей растерянностью ИТР-овских служащих, смогли найти применение своим способностям в новой жизни, при этом сохранили дружбу. Надо сказать, бизнес, в котором подвизаюсь я, и бизнес, которым руководит мой приятель - различны. Его товар сезонный - горные лыжи, сноуборды. Поэтому, когда я поделилась своим огорчением: "Представляешь, я в январе - в минусе! Да, и февраль пока что-то не очень..." - он ответил мгновенно: "Подумаешь! У меня с апреля по август, вообще, запланированные убытки. Все покрывают осенне-зимние месяцы." Но, в том-то все и дело, что у него - запланированные, а у меня - "как снег на голову"!

Таким хорошим для риэлторов было завершение прошлого года - много сделок, радужные прогнозы... Возможно, кстати, именно эти, чересчур оптимистичные прогнозы, все и подпортили. Потому что, окрыленные продавцы квартир, к 20-м числам января воспрявшие от праздников и поездок, выставили свои квартиры на продажу по более высоким, чем прежде, ценам и .... Подвесили их. Ни в январе, ни в первой половине февраля какой-то особенной активности среди покупателей не наблюдалось. Неожиданностью это явилось хотя бы потому, что даже в прошлом, все еще кризисном году, картина в январе-феврале была не такой (никаких минусов!). О чем это говорит?

Не стоит расслабляться и верить в то, во что хочется верить. Стабилизация на рынке недвижимости - вещь хорошая, ну, и не надо ее подгонять. Очевидно, времена, когда "левой пяткой" можно было продать любой объект недвижимости, прошли. Ныне же требуется терпение, большая изобретательность и трудозатратность для рекламирования продаваемых квартир-дач-офисов, а также реальный взгляд на ценообразование.

Продолжение 

Когда стоит брать кредит

Одна близкая родственница моей сотрудницы взяла кредит на квартиру накануне кризиса почти без первоначального взноса, только потому, что ей такая возможность представилась. На все наши увещевания подумать - ведь отдавать-то придется почти три цены (если не рассматривать досрочное погашение) - был один ответ: "Если сейчас возможностью не воспользуюсь, никогда не накоплю на квартиру - много соблазнов, куда можно деньги спустить!" Не переуговорили. И вот результат -приобретенная за семь миллионов рублей однокомнатная квартира в спальном районе Москвы уже через полгода стоила всего пять, потом, правда, вернулась к цене в пять с половиной миллионов, где и пребывает по сей день. Аренда, к которой пришлось прибегнуть, не спасает... Спрашивается, почему нельзя было откладывать те же полторы-две тысячи долларов США (примерная стоимость ежемесячных выплат с учетом арендной платы - нервной и непостоянной, а если без нее, то и все три тысячи долларов!), чтобы, ни от кого не завися, через полтора-два года купить такую же квартиру (без переплаты)? Ответ неодназначный

Ибо, бывали времена, когда в долг было жить выгодно. Это, когда цены росли галопом. И, заняв денег на квартиру, стоимостью в семьдесят тысяч долларов, уже через год можно было радоваться, так как цена возрастала до ста сорока тыся. Увы! Деревья до небес не растут....

Тем не менее, другой взгляд на вещи, свойственный моему, воспитанному в советские времена, поколению, тоже не совсем правильный. "Не верь, не бойся, не проси..." Не дай бог занять копейку!

Без фанатизма, друзья! А то вот, буквально позавчера я побывала у клиентов - благополучной семьи, в которой муж и жена работают в солидных компаниях, получают приличную белую зарплату, имеют 70-80-% первоначальный взнос (продаваемая квартира), при этом говорят со страхом: "Нам под сорок лет, вдруг не выплатим кредит до пенсии?" При этом они живут некомфортно - три семьи в двухкомнатной квартире. Тогда как им сам бог велел воспользоваться услугами банков и пожить по-человечески. Ведь жизнь не такая длинная, чтобы терпеть до бесконечности неудобства!

Итак, подведем итоги. Когда СТОИТ брать кредит? 1).Если вы снимаете квартиру, то при любой возможности надо отказаться от "выбрасывания денег на ветер" и постараться накопить первоначальный взнос, затем взять ипотечный кредит и платить уже за СВОЮ квартиру, а не дядину-тетину. 2). Если надо разъехаться с родителями, бывшими мужьями-женами (то есть, жить сейчас!), и есть первоначальный капитал в виде продаваемой недвижимости - делайте это!

Когда НЕ СТОИТ торопиться? Если вы не имеете достаточных накоплений и стабильной работы, а надеетесь на авось... В этом случае соберите силу воли в кулак и потренируйтесь. Подумайте - я в месяц должен буду платить восемьдесят тысяч рублей (к примеру). Попробую-ка я откладывать без принуждения - пятьдесят. Если выйдет, можно и рассмотреть ипотечные программы. При этом первоначальный взнос будет накоплен, а, значит, и проценты уменьшатся. Успехов вам!

Что купить, машину или квартиру?

Трудно вообразить, но квартиру, а иногда и целый домик за границей, можно купить по цене автомобиля! Мы даже не говорим о Bentley или Rolls-royce, а речь идет о таких доступных многим марках, как Hyundai и Ford. Убедитесь сами.

А потом еще раз подумайте: что купить?!



2011 Hyundai Genesis
($33,000 - $43,000)



Отличная недорогая однокомнатная квартира (студио) в Паттайе, Таиланд. ($36 344)
Она расположена на 4 этаже в кондоминиуме в районе Пратумнак.

В квартире есть всё необходимое, она продается полностью меблированной.

Площадь: 29 кв.м.
Кухня со встроенной техникой.
Общий открытый бассейн.
Индивидуальный паркинг.
Охраняемая территория.
Двойное остекление.
Высококачественная отделка.
Меблированo.
Прачечная.
Кондиционер.
Расстояние до пляжa: 200 м.
Аэропорт: Pattaya /IATA: PYX/.
Расстояние до аэропорта: 40 км.

Другие примеры

Идеальная база недвижимости

Заманухи это составная часть практически любой базы данных по недвижимости с публичным доступом к размещению объявлений, эта проблема существует во всем мире, в любой стране, и не зависит от менталитета риэлторов и клиентов. Если рассмотреть жизненный цикл базы недвижимости в привязке к параметру "процент недостоверных объявлений", то можно найти некую зависимость, как деградирует база со временем (сразу оговорюсь, зависимость далеко не линейная и не универсальная, очевидно что существуют и иные значимые факторы). Однако, в целом можно утверждать, что в зависимости от того, насколько успешно администрация справляется с заманухой, тем более долгий срок просуществует база, прежде чем ее потеснят сперва с нишевых рынков (элитная, пригородная, лофты и ательеры, геолокальные и пр), а затем и с массовых. Довольно давно вынашиваю идею по созданию базы недвижимости, лишенной этого недостатка - являющейся с одной стороны массовой, но с другой стороны построенной на принципе автоматического подавления недостоверных объявлений.

Суть идеи - используя набор математических и административных правил, создать систему с отрицательной обратной связью, т.е. с подавлением недостоверных объявлений через многофакторную систему оценки и рейтингования. Такие системы весьма сложны в разработке и тонкой настройке, но при удачном сочетании и того и другого показывают поистине удивительные результаты: вспомните например систему оценки кинофильмов imdb или фотосток alamy. В обоих примерах "барахло" безнадежно тонет в поисковых выборках. Т.е. эти системы не запрещают размещения ненужного клиентам контента, но клиенты практически его не видят - оно автоматически опускается в самый низ списков и чем дольше там находится, тем еще ниже опускается. Это своего рода синергетика наоборот, то есть самоорганизующаяся система избавления от мусора.

Когда удастся построить такую систему для публичной базы недвижимости - рано или поздно это будет сделано (хороший вопрос "кем именно" :) - можно с довольно высокой степенью уверенности предполагать стабильно растущий вплоть до взрывного спрос на эту услугу.

Вот тут хотелось бы узнать у профсообщества, насколько, по вашим предположениям, может быть заинтересован конкретный агент или агентство в разработке такой системы? Имеется в виду участие мозгами и готовность потратить свое нередко бесценное время на обсуждение способов и алгоритмов рейтингования и фильтрации.
Источник

Ода о менеджерах по продажам и риелторах

Вышли с новогодних отпусков, отдохнувшие и полные творческих сил. Но не все пребывали в таком расположении духа и тела. Половина отдела продаж – простуженная и уставшая.

Даже в январское затишье пришлось в мороз водить покупателей на показы на объект. И ни один раз в день. Такая служба.

А что говорить о риелторах по аренде квартир в Москве, которые показывают в разных концах города в 15 минутах пешком от метро по 4 квартиры в день? Да и на загородном рынке брокерам не сладко приходится – один показ порой занимает 4 часа с учетом времени, проведенного в транспорте. Еще не забыть бы азы вежливости и тактичности, когда за окном минус 20, а клиент «задерживается» второй раз за день.

Все-таки нам, офисным работникам, этого не ощутить.

С одной стороны, - у каждого свой путь. Но, с другой, - в каждом ремесле есть те, кому хлеб достается с большим «потом и кровью».

И менеджеры по продажам в нашей сфере берут на себя не самые привлекательные участки работы. За это им большое спасибо и должное уважение. Ни одна девелоперская или риелторская компания не могла бы обойтись без тех, кто готов выполнять работу за пределами теплых офисов с горячими обедами.

Разумеется, возникает вопрос материальной компенсации. Работают все за вознаграждение. Просто, поймал себя на мысли, что заработки брокеров/агентов/менеджеров по недвижимости не должны вызывать больших вопросов и тем более зависти у нас, «белых воротничков»…

Источник 

Бесплатная реклама ваших объявлений в Yandex

С 10 января по 10 апреля 2011 г. мы проводим акцию по бесплатному размещению контекстной рекламы в Yandex объявлений, размещенных на M2.RU пользователями со статусом PRO.
Если Вы хотите, чтобы именно Ваши объявления участвовали в кампании "Рекламируйся с M2.RU", необходимо:
1. Если у Вас еще нет статуса Pro - заполнить профессиональный профиль пользователя на M2.RU и Вам будет делегирован статус Pro.
2. Разместить объявления по любому виду недвижимости в любом регионе РФ и прислать ссылки на объявления на адрес web@m2.ru.

Ограничения:
Одно объявление рекламируется не более 14 дней.
Список ключевых слов выбираем мы сами, обещаем только заинтересованных посетителей.
Ежедневных отчетов не будет, отчет по итогам размещения возможен по запросу.
Один пользователь может подать заявки только на 3 объявления за весь период кампании.
Приоритет размещений: в порядке подаче заявок.

Бонус:
Публикации в блогах и активные комментарии обеспечат Вам дополнительное размещение:
по времени, по набору запросов, по количеству объявлений.

Прием заявок открыт.

Дефицит новостроек в Москве – миф или угроза?

Всё-таки ещё раз придётся возвратиться к этой теме, к которой обращаюсь обычно один раз в год. Моя позиция проста: дефицита новостроек нет, и в ближайшее время он столице не грозит. А вот о перспективе в разрезе 3-5 лет уже можно порассуждать.

Дело в том, что неделю назад Миэль праздновал свои 20 лет и дал пресс-конференцию, на которой прямо говорилось о грядущем дефиците. Вот цитируемые слова Марии Литинецкой (Миэль-новостройки): "На рынок выводится не так много новых объектов, чтобы закрывать спрос, образуется дефицит нового жилья и это не может не сказываться на ценах".

Далее Владислав Луцков (АКЦ «Миэль») дал цифру по текущим инвест-контрактам: до 2015 года должно быть построено 18 млн. 68 тыс. кв. метров жилья и, главное, на рынок из них реально попадёт лишь 2 млн.кв.метров, так как часть (около 1/3) – это «социалка», часть уедет за 2015 год (обычно 40% и даже больше), часть уже распродана (около 2 млн. по оценке Владислава). Не подвергая анализу такой расчет, я скажу, что по моим оценкам в ближайшие пару лет будет поступать лишь 900-1000 тыс.кв.метров/год нового жилья на продажу. С учётом «хвостика» 2010 г. выходит уже 2 млн.кв.метров, но сюда ещё стоит прибавить и то, что выйдет на продажу в 2013-2014 гг. События нынешней осени нанесут, конечно, определённый удар, но не такой, чтобы у нас на выходе был чистый ноль в эти два года.

Теперь, пусть в любом случае у нас очень малое поступление новостроек на рынок. К чему это приводит? К дефициту?

Нет. Сперва это приводит к сокращению конкуренции. А это сокращение ведёт, в свою очередь, к росту ценника на новостройки. Рост ценника – снижение объёмов продаж. И процесс этот идёт до тех пор, пока приток новинок не сравняется с объёмами текущих продаж. Основной регулятор – цены. Рост цен же должен запустить рост рентабельности девелоперских проектов, что приведёт к увеличению поступления новых проектов на рынок. То есть, система балансируется.

Кризис 2008 года вкупе с общей тенденцией снижения объёмов рентабельных площадок под застройку привёл к тому, что сейчас мы оперируем цифрами порядка миллиона кв.метров год. Чуть меньше миллиона – объёмы поступлений новинок, чуть больше – объёмы продаж новостроек. Разница пока покрывается запасами застройщиков, которые накрыл и вывел на время из игры прошедший кризис.

Когда кончатся запасы - система полностью сбалансируется, но этот момент я не осмелюсь назвать дефицитом. И наступит он никак не раньше 2013 года.

Вопрос дефицита – это вопрос инвестиций. Сейчас можно вложить деньги в значительное количество объектов, находящихся на «нуле». В 2014 году, скажем, объект сдадут и оформят собственность (я надеюсь, что наведут порядок к этому времени здесь), остаётся его только вывести на вторичный рынок и снять прибыль. Причём, эта прибыль будет формироваться из трёх источников: скидки за счёт стадии «нуля», общего роста рынка (в том, что он вырастет в рублях за эти годы у меня сомнений нет), и роста цены на новостройки за счёт сокращения объёмов, присутствующих на рынке (здесь я иллюзий не питаю – коллапс рынка новостроек Москвы продолжится). В итоге ведь все очень легко может придти к такому балансу: полмиллиона метров в год покупают, полмиллиона – выводят на рынок, а цена – 250 тыс.руб. метр.
PS: Но всё кардинальным образом поменяется, если Собянин объединит Москву и область в единый хозяйственно-экономический комплекс. По сравнению с Москвой в области прямо таки строительный бум, новинки и новые объемы в старых проектах сыпятся как из дырявого мешка. Однако решиться на это будет непросто... Кое-кто капитально будет против такого объединения, играя на ситуации ограниченных поставок новостроек на рынок. Вообще, у меня есть ощущение, что коллапс коммерческого строительства в столице был вызван искусственно вкупе с накачкой рынка ипотечными деньгами.