Дефицит новостроек в Москве – миф или угроза?

Всё-таки ещё раз придётся возвратиться к этой теме, к которой обращаюсь обычно один раз в год. Моя позиция проста: дефицита новостроек нет, и в ближайшее время он столице не грозит. А вот о перспективе в разрезе 3-5 лет уже можно порассуждать.

Дело в том, что неделю назад Миэль праздновал свои 20 лет и дал пресс-конференцию, на которой прямо говорилось о грядущем дефиците. Вот цитируемые слова Марии Литинецкой (Миэль-новостройки): "На рынок выводится не так много новых объектов, чтобы закрывать спрос, образуется дефицит нового жилья и это не может не сказываться на ценах".

Далее Владислав Луцков (АКЦ «Миэль») дал цифру по текущим инвест-контрактам: до 2015 года должно быть построено 18 млн. 68 тыс. кв. метров жилья и, главное, на рынок из них реально попадёт лишь 2 млн.кв.метров, так как часть (около 1/3) – это «социалка», часть уедет за 2015 год (обычно 40% и даже больше), часть уже распродана (около 2 млн. по оценке Владислава). Не подвергая анализу такой расчет, я скажу, что по моим оценкам в ближайшие пару лет будет поступать лишь 900-1000 тыс.кв.метров/год нового жилья на продажу. С учётом «хвостика» 2010 г. выходит уже 2 млн.кв.метров, но сюда ещё стоит прибавить и то, что выйдет на продажу в 2013-2014 гг. События нынешней осени нанесут, конечно, определённый удар, но не такой, чтобы у нас на выходе был чистый ноль в эти два года.

Теперь, пусть в любом случае у нас очень малое поступление новостроек на рынок. К чему это приводит? К дефициту?

Нет. Сперва это приводит к сокращению конкуренции. А это сокращение ведёт, в свою очередь, к росту ценника на новостройки. Рост ценника – снижение объёмов продаж. И процесс этот идёт до тех пор, пока приток новинок не сравняется с объёмами текущих продаж. Основной регулятор – цены. Рост цен же должен запустить рост рентабельности девелоперских проектов, что приведёт к увеличению поступления новых проектов на рынок. То есть, система балансируется.

Кризис 2008 года вкупе с общей тенденцией снижения объёмов рентабельных площадок под застройку привёл к тому, что сейчас мы оперируем цифрами порядка миллиона кв.метров год. Чуть меньше миллиона – объёмы поступлений новинок, чуть больше – объёмы продаж новостроек. Разница пока покрывается запасами застройщиков, которые накрыл и вывел на время из игры прошедший кризис.

Когда кончатся запасы - система полностью сбалансируется, но этот момент я не осмелюсь назвать дефицитом. И наступит он никак не раньше 2013 года.

Вопрос дефицита – это вопрос инвестиций. Сейчас можно вложить деньги в значительное количество объектов, находящихся на «нуле». В 2014 году, скажем, объект сдадут и оформят собственность (я надеюсь, что наведут порядок к этому времени здесь), остаётся его только вывести на вторичный рынок и снять прибыль. Причём, эта прибыль будет формироваться из трёх источников: скидки за счёт стадии «нуля», общего роста рынка (в том, что он вырастет в рублях за эти годы у меня сомнений нет), и роста цены на новостройки за счёт сокращения объёмов, присутствующих на рынке (здесь я иллюзий не питаю – коллапс рынка новостроек Москвы продолжится). В итоге ведь все очень легко может придти к такому балансу: полмиллиона метров в год покупают, полмиллиона – выводят на рынок, а цена – 250 тыс.руб. метр.
PS: Но всё кардинальным образом поменяется, если Собянин объединит Москву и область в единый хозяйственно-экономический комплекс. По сравнению с Москвой в области прямо таки строительный бум, новинки и новые объемы в старых проектах сыпятся как из дырявого мешка. Однако решиться на это будет непросто... Кое-кто капитально будет против такого объединения, играя на ситуации ограниченных поставок новостроек на рынок. Вообще, у меня есть ощущение, что коллапс коммерческого строительства в столице был вызван искусственно вкупе с накачкой рынка ипотечными деньгами.