M2.RU

Теплеет

2011-02-25T06:23:00.000-08:00

У меня есть очень хороший приятель, он же сосед, с ним и его семьей мы не один "пуд соли" съели - вместе, в далекие советские времена, переехали в кооперативные квартиры нашего, весьма приличного дома, сдружились, подружили своих старших детей (младшие рождались и воспитывались на глазах друг у друга), пережили перестройку с общей растерянностью ИТР-овских служащих, смогли найти применение своим способностям в новой жизни, при этом сохранили дружбу. Надо сказать, бизнес, в котором подвизаюсь я, и бизнес, которым руководит мой приятель - различны. Его товар сезонный - горные лыжи, сноуборды. Поэтому, когда я поделилась своим огорчением: "Представляешь, я в январе - в минусе! Да, и февраль пока что-то не очень..." - он ответил мгновенно: "Подумаешь! У меня с апреля по август, вообще, запланированные убытки. Все покрывают осенне-зимние месяцы." Но, в том-то все и дело, что у него - запланированные, а у меня - "как снег на голову"!

Таким хорошим для риэлторов было завершение прошлого года - много сделок, радужные прогнозы... Возможно, кстати, именно эти, чересчур оптимистичные прогнозы, все и подпортили. Потому что, окрыленные продавцы квартир, к 20-м числам января воспрявшие от праздников и поездок, выставили свои квартиры на продажу по более высоким, чем прежде, ценам и .... Подвесили их. Ни в январе, ни в первой половине февраля какой-то особенной активности среди покупателей не наблюдалось. Неожиданностью это явилось хотя бы потому, что даже в прошлом, все еще кризисном году, картина в январе-феврале была не такой (никаких минусов!). О чем это говорит?

Не стоит расслабляться и верить в то, во что хочется верить. Стабилизация на рынке недвижимости - вещь хорошая, ну, и не надо ее подгонять. Очевидно, времена, когда "левой пяткой" можно было продать любой объект недвижимости, прошли. Ныне же требуется терпение, большая изобретательность и трудозатратность для рекламирования продаваемых квартир-дач-офисов, а также реальный взгляд на ценообразование.

Продолжение

Когда стоит брать кредит

2011-02-08T23:53:00.001-08:00

Одна близкая родственница моей сотрудницы взяла кредит на квартиру накануне кризиса почти без первоначального взноса, только потому, что ей такая возможность представилась. На все наши увещевания подумать - ведь отдавать-то придется почти три цены (если не рассматривать досрочное погашение) - был один ответ: "Если сейчас возможностью не воспользуюсь, никогда не накоплю на квартиру - много соблазнов, куда можно деньги спустить!" Не переуговорили. И вот результат -приобретенная за семь миллионов рублей однокомнатная квартира в спальном районе Москвы уже через полгода стоила всего пять, потом, правда, вернулась к цене в пять с половиной миллионов, где и пребывает по сей день. Аренда, к которой пришлось прибегнуть, не спасает... Спрашивается, почему нельзя было откладывать те же полторы-две тысячи долларов США (примерная стоимость ежемесячных выплат с учетом арендной платы - нервной и непостоянной, а если без нее, то и все три тысячи долларов!), чтобы, ни от кого не завися, через полтора-два года купить такую же квартиру (без переплаты)? Ответ неодназначный

Ибо, бывали времена, когда в долг было жить выгодно. Это, когда цены росли галопом. И, заняв денег на квартиру, стоимостью в семьдесят тысяч долларов, уже через год можно было радоваться, так как цена возрастала до ста сорока тыся. Увы! Деревья до небес не растут....

Тем не менее, другой взгляд на вещи, свойственный моему, воспитанному в советские времена, поколению, тоже не совсем правильный. "Не верь, не бойся, не проси..." Не дай бог занять копейку!

Без фанатизма, друзья! А то вот, буквально позавчера я побывала у клиентов - благополучной семьи, в которой муж и жена работают в солидных компаниях, получают приличную белую зарплату, имеют 70-80-% первоначальный взнос (продаваемая квартира), при этом говорят со страхом: "Нам под сорок лет, вдруг не выплатим кредит до пенсии?" При этом они живут некомфортно - три семьи в двухкомнатной квартире. Тогда как им сам бог велел воспользоваться услугами банков и пожить по-человечески. Ведь жизнь не такая длинная, чтобы терпеть до бесконечности неудобства!

Итак, подведем итоги. Когда СТОИТ брать кредит? 1).Если вы снимаете квартиру, то при любой возможности надо отказаться от "выбрасывания денег на ветер" и постараться накопить первоначальный взнос, затем взять ипотечный кредит и платить уже за СВОЮ квартиру, а не дядину-тетину. 2). Если надо разъехаться с родителями, бывшими мужьями-женами (то есть, жить сейчас!), и есть первоначальный капитал в виде продаваемой недвижимости - делайте это!

Когда НЕ СТОИТ торопиться? Если вы не имеете достаточных накоплений и стабильной работы, а надеетесь на авось... В этом случае соберите силу воли в кулак и потренируйтесь. Подумайте - я в месяц должен буду платить восемьдесят тысяч рублей (к примеру). Попробую-ка я откладывать без принуждения - пятьдесят. Если выйдет, можно и рассмотреть ипотечные программы. При этом первоначальный взнос будет накоплен, а, значит, и проценты уменьшатся. Успехов вам!

Что купить, машину или квартиру?

2011-02-02T06:26:00.000-08:00

Трудно вообразить, но квартиру, а иногда и целый домик за границей, можно купить по цене автомобиля! Мы даже не говорим о Bentley или Rolls-royce, а речь идет о таких доступных многим марках, как Hyundai и Ford. Убедитесь сами.

А потом еще раз подумайте: что купить?!

2011 Hyundai Genesis
($33,000 - $43,000)

Отличная недорогая однокомнатная квартира (студио) в Паттайе, Таиланд. ($36 344)
Она расположена на 4 этаже в кондоминиуме в районе Пратумнак.

В квартире есть всё необходимое, она продается полностью меблированной.

Площадь: 29 кв.м.
Кухня со встроенной техникой.
Общий открытый бассейн.
Индивидуальный паркинг.
Охраняемая территория.
Двойное остекление.
Высококачественная отделка.
Меблированo.
Прачечная.
Кондиционер.
Расстояние до пляжa: 200 м.
Аэропорт: Pattaya /IATA: PYX/.
Расстояние до аэропорта: 40 км.

Другие примеры

Идеальная база недвижимости

2011-01-24T01:30:00.000-08:00

Заманухи это составная часть практически любой базы данных по недвижимости с публичным доступом к размещению объявлений, эта проблема существует во всем мире, в любой стране, и не зависит от менталитета риэлторов и клиентов. Если рассмотреть жизненный цикл базы недвижимости в привязке к параметру "процент недостоверных объявлений", то можно найти некую зависимость, как деградирует база со временем (сразу оговорюсь, зависимость далеко не линейная и не универсальная, очевидно что существуют и иные значимые факторы). Однако, в целом можно утверждать, что в зависимости от того, насколько успешно администрация справляется с заманухой, тем более долгий срок просуществует база, прежде чем ее потеснят сперва с нишевых рынков (элитная, пригородная, лофты и ательеры, геолокальные и пр), а затем и с массовых. Довольно давно вынашиваю идею по созданию базы недвижимости, лишенной этого недостатка - являющейся с одной стороны массовой, но с другой стороны построенной на принципе автоматического подавления недостоверных объявлений.

Суть идеи - используя набор математических и административных правил, создать систему с отрицательной обратной связью, т.е. с подавлением недостоверных объявлений через многофакторную систему оценки и рейтингования. Такие системы весьма сложны в разработке и тонкой настройке, но при удачном сочетании и того и другого показывают поистине удивительные результаты: вспомните например систему оценки кинофильмов imdb или фотосток alamy. В обоих примерах "барахло" безнадежно тонет в поисковых выборках. Т.е. эти системы не запрещают размещения ненужного клиентам контента, но клиенты практически его не видят - оно автоматически опускается в самый низ списков и чем дольше там находится, тем еще ниже опускается. Это своего рода синергетика наоборот, то есть самоорганизующаяся система избавления от мусора.

Когда удастся построить такую систему для публичной базы недвижимости - рано или поздно это будет сделано (хороший вопрос "кем именно" :) - можно с довольно высокой степенью уверенности предполагать стабильно растущий вплоть до взрывного спрос на эту услугу.

Вот тут хотелось бы узнать у профсообщества, насколько, по вашим предположениям, может быть заинтересован конкретный агент или агентство в разработке такой системы? Имеется в виду участие мозгами и готовность потратить свое нередко бесценное время на обсуждение способов и алгоритмов рейтингования и фильтрации.
Источник

Ода о менеджерах по продажам и риелторах

2011-01-20T23:11:00.000-08:00

Вышли с новогодних отпусков, отдохнувшие и полные творческих сил. Но не все пребывали в таком расположении духа и тела. Половина отдела продаж – простуженная и уставшая.

Даже в январское затишье пришлось в мороз водить покупателей на показы на объект. И ни один раз в день. Такая служба.

А что говорить о риелторах по аренде квартир в Москве, которые показывают в разных концах города в 15 минутах пешком от метро по 4 квартиры в день? Да и на загородном рынке брокерам не сладко приходится – один показ порой занимает 4 часа с учетом времени, проведенного в транспорте. Еще не забыть бы азы вежливости и тактичности, когда за окном минус 20, а клиент «задерживается» второй раз за день.

Все-таки нам, офисным работникам, этого не ощутить.

С одной стороны, - у каждого свой путь. Но, с другой, - в каждом ремесле есть те, кому хлеб достается с большим «потом и кровью».

И менеджеры по продажам в нашей сфере берут на себя не самые привлекательные участки работы. За это им большое спасибо и должное уважение. Ни одна девелоперская или риелторская компания не могла бы обойтись без тех, кто готов выполнять работу за пределами теплых офисов с горячими обедами.

Разумеется, возникает вопрос материальной компенсации. Работают все за вознаграждение. Просто, поймал себя на мысли, что заработки брокеров/агентов/менеджеров по недвижимости не должны вызывать больших вопросов и тем более зависти у нас, «белых воротничков»…

Источник

Бесплатная реклама ваших объявлений в Yandex

2010-12-02T23:23:00.000-08:00

С 10 января по 10 апреля 2011 г. мы проводим акцию по бесплатному размещению контекстной рекламы в Yandex объявлений, размещенных на M2.RU пользователями со статусом PRO.
Если Вы хотите, чтобы именно Ваши объявления участвовали в кампании "Рекламируйся с M2.RU", необходимо:
1. Если у Вас еще нет статуса Pro - заполнить профессиональный профиль пользователя на M2.RU и Вам будет делегирован статус Pro.
2. Разместить объявления по любому виду недвижимости в любом регионе РФ и прислать ссылки на объявления на адрес web@m2.ru.

Ограничения:
Одно объявление рекламируется не более 14 дней.
Список ключевых слов выбираем мы сами, обещаем только заинтересованных посетителей.
Ежедневных отчетов не будет, отчет по итогам размещения возможен по запросу.
Один пользователь может подать заявки только на 3 объявления за весь период кампании.
Приоритет размещений: в порядке подаче заявок.

Бонус:
Публикации в блогах и активные комментарии обеспечат Вам дополнительное размещение:
по времени, по набору запросов, по количеству объявлений.

Прием заявок открыт.

Дефицит новостроек в Москве – миф или угроза?

2010-12-02T03:04:00.000-08:00

Всё-таки ещё раз придётся возвратиться к этой теме, к которой обращаюсь обычно один раз в год. Моя позиция проста: дефицита новостроек нет, и в ближайшее время он столице не грозит. А вот о перспективе в разрезе 3-5 лет уже можно порассуждать.

Дело в том, что неделю назад Миэль праздновал свои 20 лет и дал пресс-конференцию, на которой прямо говорилось о грядущем дефиците. Вот цитируемые слова Марии Литинецкой (Миэль-новостройки): "На рынок выводится не так много новых объектов, чтобы закрывать спрос, образуется дефицит нового жилья и это не может не сказываться на ценах".

Далее Владислав Луцков (АКЦ «Миэль») дал цифру по текущим инвест-контрактам: до 2015 года должно быть построено 18 млн. 68 тыс. кв. метров жилья и, главное, на рынок из них реально попадёт лишь 2 млн.кв.метров, так как часть (около 1/3) – это «социалка», часть уедет за 2015 год (обычно 40% и даже больше), часть уже распродана (около 2 млн. по оценке Владислава). Не подвергая анализу такой расчет, я скажу, что по моим оценкам в ближайшие пару лет будет поступать лишь 900-1000 тыс.кв.метров/год нового жилья на продажу. С учётом «хвостика» 2010 г. выходит уже 2 млн.кв.метров, но сюда ещё стоит прибавить и то, что выйдет на продажу в 2013-2014 гг. События нынешней осени нанесут, конечно, определённый удар, но не такой, чтобы у нас на выходе был чистый ноль в эти два года.

Теперь, пусть в любом случае у нас очень малое поступление новостроек на рынок. К чему это приводит? К дефициту?

Нет. Сперва это приводит к сокращению конкуренции. А это сокращение ведёт, в свою очередь, к росту ценника на новостройки. Рост ценника – снижение объёмов продаж. И процесс этот идёт до тех пор, пока приток новинок не сравняется с объёмами текущих продаж. Основной регулятор – цены. Рост цен же должен запустить рост рентабельности девелоперских проектов, что приведёт к увеличению поступления новых проектов на рынок. То есть, система балансируется.

Кризис 2008 года вкупе с общей тенденцией снижения объёмов рентабельных площадок под застройку привёл к тому, что сейчас мы оперируем цифрами порядка миллиона кв.метров год. Чуть меньше миллиона – объёмы поступлений новинок, чуть больше – объёмы продаж новостроек. Разница пока покрывается запасами застройщиков, которые накрыл и вывел на время из игры прошедший кризис.

Когда кончатся запасы - система полностью сбалансируется, но этот момент я не осмелюсь назвать дефицитом. И наступит он никак не раньше 2013 года.

Вопрос дефицита – это вопрос инвестиций. Сейчас можно вложить деньги в значительное количество объектов, находящихся на «нуле». В 2014 году, скажем, объект сдадут и оформят собственность (я надеюсь, что наведут порядок к этому времени здесь), остаётся его только вывести на вторичный рынок и снять прибыль. Причём, эта прибыль будет формироваться из трёх источников: скидки за счёт стадии «нуля», общего роста рынка (в том, что он вырастет в рублях за эти годы у меня сомнений нет), и роста цены на новостройки за счёт сокращения объёмов, присутствующих на рынке (здесь я иллюзий не питаю – коллапс рынка новостроек Москвы продолжится). В итоге ведь все очень легко может придти к такому балансу: полмиллиона метров в год покупают, полмиллиона – выводят на рынок, а цена – 250 тыс.руб. метр.
PS: Но всё кардинальным образом поменяется, если Собянин объединит Москву и область в единый хозяйственно-экономический комплекс. По сравнению с Москвой в области прямо таки строительный бум, новинки и новые объемы в старых проектах сыпятся как из дырявого мешка. Однако решиться на это будет непросто... Кое-кто капитально будет против такого объединения, играя на ситуации ограниченных поставок новостроек на рынок. Вообще, у меня есть ощущение, что коллапс коммерческого строительства в столице был вызван искусственно вкупе с накачкой рынка ипотечными деньгами.

Бесплатные объявления о недвижимости

2010-11-10T23:30:00.000-08:00

M2.RU открывает базу бесплатных объявлений о недвижимости.

Разместить неограниченное количество объявлений может любой зарегистрированный пользователь M2.RU:

доступны любые типы объектов и виды операций с недвижимостью, любой регион РФ или страна мира.

Для пользователей со статусом PRO публикация объявлений происходит без премодерации, для простых пользователей только после проверки объявления модератором.

Для подачи объявления необходимо зарегистрироваться на M2.RU и на странице личного профиля зайти в вкладку "Объявления".

Размещение объявления происходит всего в 2 шага:

1. Определение адреса (региона)
2. Указание параметров объекта и контактной информации.

Подробнее...

Millionaire Fair 2010

2010-10-25T05:41:00.000-07:00

Посетил Millionaire fair, как уже кто-то написал "такого колхоза наша деревня не видела давно". Это про огранизацию, мы же несмотря ни на что пришли поинтересоваться, где живут, на чем ездят и во что одеваются нынче миллионеры.
Недвижимость была представлена на любой вкус - от Остоженки, 11 до Красной поляны. Разработчик гериатриев и других возобновляющихся энергий.
Подробный фоторепортаж

Траствере: район для жизни

2010-10-25T05:34:00.000-07:00

Трастевере (Trstevere) – район, популярный не только среди туристов, но и среди местных жителей. Итальянцы очень любят этот район; в нем есть буквально всё, начиная от уютных кафе и пиццерий и заканчивая красивыми улочками. Тем не менее, это район не из спокойных. Каждый
вечер, особенно недалеко от "злачных" мест, люди отдыхают после работы. А, зная вспыльчивый характер итальянцев, не сложно догадаться, что такой отдых проходит не тихо.

Centr-plazza Triusa. Это сердце Трастевере, от нее отходит много маленьких улочек, где можно найти места на любой вкус: кафе и рестораны, бары и клубы. А если просто побродить в округе, то можно наткнуться на небольшую церквушку с уютным двориком, или понаблюдать за местными жителями, спокойно обсуждающих последние новости за чашечкой капуччино.

Начинается район с набережной Тибра, где необыкновенно красиво, уютно и, безусловно, очень весело. Туристы и местные жители собираются здесь, чтобы провести вечер, плавно перетекающий в яркую ночь. Жить в таком районе нужно тем, кто любит активный отдых, кто предпочитает «потеряться» на улицах Рима, а не проводить вечера в респектабельном отеле.

Передвигаться по району можно пешком или на общественном транспорте. Трамваи и автобусы ходят с 6 утра до 11 ночи. Есть даже ночные автобусы. Они идут от вокзала Термини (Termini) во все районы Рима, но маршруты отличаются от дневных. Поэтому заблаговременно поинтересуйтесь, как вам добраться до дома.

Буквально через несколько домов – тихие, жилые районы. Так что домоседы тоже найдут здесь местечко по вкусу. Здесь же, совсем рядом расположены две железнодорожные станции. Надо заметить, что в Риме, как и во многих других столицах линии метро совмещены с железной дорогой и пригородными поездами. Вы легко сможете добраться до популярных достопримечательностей, отправиться в путешествие и по окрестностям Рима, и по всей Италии.

«НДВ-Недвижимость» - победитель номинации M2.RU «Лучший корпоративный блог»

2010-10-13T03:02:00.000-07:00

9 октября, на конкурсе «Лучший риэлтор», проведенном в рамках 23-й специализированной выставки недвижимости «Домэкспо», в номинации «Лучший корпоративный блог», объявленной порталом M2.RU, победила компания «НДВ-Недвижимость». Диплом и сертификат на размещение баннерной рекламы был вручен Андрею Владыкину.

Задачи номинации:
Привлечение участников рынка недвижимости к использованию блогов в своей профессиональной практике.
Формирование сети блоггеров, пишущих про недвижимость

Критерии оценки:
Тематическая направленность.
Оперативность сообщений.
Классификация сообщений (использование тегов, которые облегчают читателям навигацию по блогу)
Интерактивность (в комментариях к блогу ведется живое обсуждение)
Мультимедийность (различные формы представления информации - видео, фотографии, карты, опросы)
Письмо. Авторы пишут литературным языком, блог читается с интересом.
Новаторство и приобщение. Авторам удается вовлечь читателей в процесс создания собственных блогов. Блог служит источником новых идей и методических приемов.

Номинанты:
АН «САВВА»
«CENTURY 21 Ваш Квартирный Вопрос»
«МГСН»
АН «ПРОСТОР»
«НДВ-Недвижимость»
«РЕЛАЙТ-Недвижимость»
АН «Центральный департамент недвижимости»

Поздравляем с победой компанию «НДВ-Недвижимость»!

О проекте REMI

2010-10-12T03:12:00.000-07:00

Я всегда считал, что в кризисе было больше позитива для девелоперской отрасли в России, нежели негатива. Недавно отметил еще одно удивительное наследие кризиса -проект Real Estate Management Institute (REMI), созданного крупнейшими участниками рынка недвижимости как раз в кризис. Цель проекта - взаимное обучение сотрудников в рамках любопытного формата, явно стремящегося к западным программа mini-MBA, но с четко прослеживаемой российской спецификой.

Сама идея меня сразу заинтриговала: обучать сотрудников компаний-конкурентов своими силами. И я решил на собственном опыте убедиться как это работает...

Прямо сказать после 2 занятий по "Маркетингу и управлению продажами", проводимых раз в неделю, был приятно удивлен. Можно долго обсуждать какие цели преследует проект и каких достигает, но ясно одно: впервые у нас в стране создана площадка для общения профессионалов рынка недвижимости в формате обучения (мастер-классы и практикумы, лекции, домашние задания, все как положено). Уже сам этот факт не может не радовать. Я не знаком с представителя первого выпуска REMI, но уверен, что у проекта есть будущее и мы увидим второй, третий, четвертый выпуск. Есть надежда, что мы – девелоперские компании - получим возможность общаться и повышать квалификацию, не покидая России (даже третьего транспортного кольца :) у коллег, конкурентов, а завтра - будущих партнеров. Пока же в планах, несмотря на напряженный рабочий график, закончить один из модулей. А дальше - рекомендовать своим коллегам и подчиненным присоединиться к обучению в рамках проекта. Уверен, еще напишу о REMI; этот проект, однозначно, интересен всему сообществу участников рынка недвижимости.

Источник

Как продавать больше недвижимости?

2010-08-27T05:06:00.000-07:00

Есть золотое правило маркетинга, следование которому обеспечивает 100% выполнение плана продаж недвижимости. Именно ему и последовала компания “Петровские сады”, представляющая малоэтажный жилой комплекс, который располагается недалеко от Санкт-Петербурга, на мурманском направлении Всеволожского района.
“Рецепт” возрастания продаж прост: в нужное время, в нужном месте с помощью самых эффективных маркетинговых инструментов представить свой проект для потенциальных клиентов.
Таким результативным инструментом для увеличения продаж недвижимости являются архитектурные макеты. По словам Евгении Моисеевой, специалиста по рекламе и PR коттеджного поселка “Петровские сады”: “Макет нам необходим для выставочных целей. В первую очередь планируется демонстрировать его в рамках проводимых промо-акций. Кроме того, макет предназначается для участия в выставках, форумах и прочих профильных мероприятиях. Основная цель – показать клиенту как красиво и функциональна может быть осуществлена мечта о загородной жизни”.
В соответствии с высоким уровнем задач, стоящим перед демонстрацией макета, к выбору макетной мастерской отнеслись со всей тщательностью, стараясь найти оптимальное соотношение стоимости работ и ожидаемого качества макета. На основании этих характеристик предпочтение было отдано макетной мастерской “Бэст макет”.
В результате, за три недели, к 25 августа, изготовлен макет, наглядно демонстрирующий первую очередь коттеджного поселка “Петровские сады”.

Первая демонстрация макета пройдет с 30.08 по 29.09.2010 в торгово-развлекательном комплексе “МЕГА. Дыбенко” в рамках проводимой компанией “Петровские сады” промо-акции.

Ад и пламя

2010-08-15T22:25:00.000-07:00

Вообще я сейчас в самых мрачных настроениях относительно перспектив города Москва вместе со всей его недвижимости. Сочетание жары, адского смога, асфальта и непрерывного автотрафика с его неизбывными пробенями убивает нынче всякое желание жить в столице. Понятно, что выживут сильнейшие, что денежные потоки никуда не денутся из города, что человек ко всему привыкает. Однако и понятно, что в таких пограничных условиях Москва для жизни семьи, скажем, не пригодна. А эти пограничные условия продлятся, скорее всего, до октября в том или ином виде.

Народ разбегается или разбежался. Я вот эти слова пишу в деревне за Торжком, где, несмотря на закрывшую солнце и звезды дымку, условия существования просто райские: чистейшая прохладная река, +33 на градуснике макс., зелень и свежий воздух. Желания возвращаться в столицу – ноль.

Я полагаю, что многие переоценят стоимость проживания в столице после катаклизма-2010, побывав в гораздо лучших местах. В 1905 году многие россияне с удивлением для себя открыли заграничные курорты. Революционные события вытолкали часть публики зарубеж (во всякие курортные места в первую голову), где произошла переоценка ценностей. К примеру, оказалось, что нашенские курорты по соотношению цена/качество сильно уступают заграничным конкурентам. Чуть подробнее см. в этой заметке.

Полагаю, что рынок недвижимости на Рижском взморье точно надёжно вышел из кризиса благодаря нашим беглецам от пожаров. Говорят, что в Италии наплыв русских покупателей. А уж французская Ривьера точно будет в шоколаде.

По сути это означает отток денег от московской недвижимости. Отток денег – это если не прямое снижение цен, то, по крайней мере, остановка роста. Хотя и не сразу. А ведь перспективы осени в Москве были вполне радужные. Но кто ж знал...

Последствия «горящего года», думаю, отзываться долго будут на рынке недвижимости. Торфяники будут тлеть еще и следующей весной, а случись засушливое лето в 2011 году, то получим полноценное продолжение банкета.

Интересно, что винить особо некого. Природный катаклизм явно небывалых масштабов. Власти суетятся и прикладывают усилия, сам лично Путин взмахами крыла самолёта-амфибии затушил два пожара. Если надо, то запустят и вертолёт с автоматическим разбрасывателем денег. Однако вот всё это и приведёт к пониманию, что наша страна малокомфортабельна для жизни. Как ещё заметил один мой знакомый: «Блин, и быстро-то отсюда не выскочишь, шенген делают две недели.» Хотя, вроде, Израиль пускает без виз теперь...
Думаю, навсегда уедут многие из тех, кто раньше просто не решался сделать последний шаг. Правда, для этого надо ещё продать квартиру. В «золотом миллиарде» ценят звонкую монету, а не искреннее желание присоединиться к высокому уровню потребления. С интересом буду наблюдать за тем, как вырастет уровень предложения этой осенью.

Башня Мира удачно потрескалась

2010-07-29T00:15:00.000-07:00

Петербургская аномальная жара привносит интересные изменения в жизнь не только городских жителей, но и города в целом. В частности, из-за нее, возможно, знаменитая Сенная площадь лишится памятника. Звучит печально, однако многие наверняка порадуются.Речь идет о Башне Мира, стеклянной стеле, установленной в самом центре Сенной площади в 300-летие Петербурга. Эту скульптуру высотой 1800 сантиметров (компетентные источники поговаривают, что была еще выше, просто часть убрали, а никто и не заметил) и диаметром 300 сантиметров подарила Петербургу Французская Республика.

Проект не был государственным, инициатива исходила от частного лица – французского писателя Марека Хальтера. На собранные им средства скульптор Клара Хальтер и архитектор Жан-Мишель Вильмот создали стеклянную стелу с внутренней и наружной подсветкой, исписанную словом «мир» на тридцати двух языках.

Конструкция пришлась не по душе многим петербуржцам, тем более, что ее установка в центре Сенной площади добавляла хаоса в и без того захламленное пространство Сенной. «Демократическая Россия» даже писала обращения прокурору города. Но… отказать французам было как-то неудобно, и башню водрузили.

И вот, не выдержав адской питерской жары, стела покрылась трещинами. Осколки на прохожих не полетели благодаря тому, что стекло, использованное в башне, схоже с тем, которое используют в окнах автомобилей. Поэтому восемь стеклянных панелей просто помутнели.
Организация, у которой Башня Мира находится на балансе, ГУП «Ленсвет», выставила ограждение, и на днях собирается ее демонтировать. Собирается правильно, потому что в скульптуре нарушился баланс, и при сильном ветре она просто может грохнуться на проезжающие автомобили. Пока автомобилистам рекомендовано объезжать ее осторожно.

Кто знает, возможно, башня в город уже не вернется. У нас ведь так часто бывает – увезут на реставрацию что-нибудь, а потом потеряют, или спрячут куда. По крайней мере, башня, скорее всего, не вернется на Сенную площадь. Ее сейчас и так готовят к реконструкции, после которой стеклянная штуковина в центре покажется мелочью.

Марек Хальтер расстроен, возможно, даже будет подавать в суд. А те, кто болеет за сохранение исторического облика Петербурга, тихонько радуются.

Фотографии потрескавшейся башни

Страховой Дом ВСК, «АСКВЭЛ» и Ernst&Young организуют V Ежегодную бизнес-конференцию

2010-07-21T05:32:00.000-07:00

Бизнес-конференция «Азбука безопасности вашего дома», организаторами которой выступают Страховой Дом ВСК, Askval и Ernst & Young, пройдет 27 июля 2010 года в Центральном офисе Страхового Дома ВСК (ул. Островная д. 4, г. Москва).

Главные темы конференции:
- профессиональное управление недвижимостью как инструмент повышения ее капитализации
- современные тенденции и стандарты в области коттеджного управления и эксплуатации.Участие в конференции подтвердили ключевые участники рынка: Институт экономики недвижимости ГУ-ВШЭ, Европейская Экономическая палата Торговли, Коммерции и Промышленности (EEIG) по России и СНГ, ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», AEnergy.ru, Ассоциация Деревянного Домостроения, Российское общество оценщиков и др.

Конференция предназначена для руководителей строительных, девелоперских и инвестиционных компаний, директоров управляющих и эксплуатирующих предприятий, представителей инженерно-технических, юридических, бухгалтерских и охранных фирм, производителей строительных и отделочных материалов и конструкций, инженерного, технического, оборудования, IT-систем, производителей и поставщиков оборудования для альтернативного энергоснабжения.

Программа семинара

Вопросы стратегического сотрудничества:
Вице-президент, директор департамента по связям с общественностью
Ольга Громова gromova@vsk.ru

Регистрация (БЕСПЛАТНО): semenova@vsk.ru; lunkova@vsk.ru

Рынок аренды: риэлторы или нет?

2010-07-20T00:00:00.000-07:00

Среди профессиональных участников рынка недвижимости бытует мнение, что риэлторов, занимающихся сдачей жилья в аренду, даже и риэлторами назвать нельзя. И, правда, что нужно, чтобы сдать квартиру? Быстрые ноги, немного наглости, пожалуй, и все. Никаких специальных навыков, никаких знаний, никаких усилий, никакой отвественности. Ведь они даже не занимаются подбором нужной квартиры дольше 2-3 дней. К слишком разборчивым и придирчивым клиентам такие риэлторы быстро теряют интерес.

Конечно, можно было бы согласиться с тем, что этих горе-специалистов трудно назвать риэлторами. Если бы не одно «но»: цена их услуг. За одну сделку они получают от 15 до 40 тысяч рублей. Это в Москве, но и в провинции это стоимость не намного ниже. На заключение одного договора в конечном итоге риэлтор затрачивает всего несколько часов. Таким образом, получается, что один час работы стоит от 3000 рублей до 15000. Не многовато ли за работу человека, которого не хочется называть риэлтором?

Давайте проанализируем рынок стоимости услуг, оказываемых профессионалами различных уровней – юристами, бухгалтерами, адвокатами, программистами, нотариусами и другими специалистами, которые получали высшее образование, подчас не одно, имеют опыт в разрешении сложных проблем, несут ответственность за свои консультации или помощь. Много ли среди них таких, час работы которых стоит больше 100 долларов? Не думаю. Для такой цены это должен быть специалист не просто высокого класса, но и с широко известным именем, которое зарабатывается не одним годом практики. А для получения таких денег, сдавая квартиры, от работника не требуется даже высшего образования, да и вообще никаких особых требований не предъявляется. Парадокс?

Так почему же не унять непомерные аппетиты риэлторских компаний и не снизить стоимость их услуг по сдаче квартир в аренду до разумных пределов, например, до 3-5 тысяч рублей за одну сделку? Вполне адекватная цена за столь ненавязчивый сервис с учетом того, что и ответственности они никакой не несут за свои действия. На деле часто встречается, что или хозяев не устраивают арендаторы, или квартиросъемщики остаются недовольны уже через несколько недель после заключения договора. И тогда все начинается сначала, а риэлторы получают свою супер-комиссию снова и снова.

А ведь сдача в аренду жилья имеет еще и социальное значение. Аренда могла бы вполне послужить альтернативой, так называемому, доступному жилью. Ведь продажи недвижимости в настоящее время крутятся в основном вокруг элитного жилья, людям даже со средним достатком пока приходится всего лишь листать обзоры рынка недвижимости. Но такое отношение риэлторских компаний не только не способствует развитию рынка аренды, а напротив, загоняет его на уровень разовых, несерьезных сделок.

Может быть, настало время любую работу выполнять с достоинством и с уважением к своим клиентам?

Прочитать еще статьи о рынке недвижимости.

2-й квартал 2010 года: пиковый

2010-07-07T08:26:00.000-07:00

Исторически сложилось, что я численно анализирую поквартальные данные. Это удобно и в интерпретации: данные по кварталу – это данные по прошедшему сезону. То есть, весна 2010 г. полностью отражается в цифрах по 2-му кварталу за счёт месячного сдвига: сделки регистрируются через месяц после подписания договора, цены реагируют на события где-то спустя месяц, и т.д.

Итак, чем отличился 2-й квартал нынешнего года и почему я его считаю пиковым?

Этот квартал выделяется двумя обстоятельствами, во-первых, он пришёлся на отличное для рынка время: в феврале-марте было пройдено дно недооценки московских квартир. Рост цен нас увёл с этого дна, однако этот пресловутый 1%-ный рост, конечно, не изменил ситуацию с доступностью жилья в худшую сторону. Во-вторых, 2-й квартал прокатился на очень привлекательной рыночной волне. То есть, средний потребитель достаточно оптимистично рассматривал своё будущее, кризис явно позади, а впереди – сплошные перспективы роста. И даже финансовая паника начала мая никак не отразилась на микроэкономике семей, наоборот, она даже подстегнула покупать квартиры из-за неопределенности валютной ситуации. Хотя отдача от тех событий, в конечном итоге, имела место быть.

Теперь по цифрам. Расчёт прироста цен методом «день-в-день» даёт нам следующий результат: за квартал квартиры Москвы подорожали на +3,1% в рублях. То есть, откручивая любой день 2-го квартала на 3 месяца назад мы получаем, что в среднем именно настолько выросли цены. Для сравнения, Питер за этот срок подешевел на -0,87%, а Подмосковье на -0,65%. Словом, Москва растёт, все прочие отстают.

По сделкам ситуация следующая: если в 1-м квартале зарегистрировано 14885 сделок, то во 2-м – уже 25225. По ипотечным сделкам цифры такие: 3022 и 5444 соответственно. То есть, зафиксирован резкий прирост числа зарегистрированных сделок. Условно говоря, настолько весна оказалась интенсивнее зимы по активности покупателей.

Практикующие риэлторы подтверждают вышесказанное: действительно, выросла и активность покупателей и «хотелки» продавцов. Однако какого-то психического ажиотажа нет!

О причинах и следствиях

ФЗ-214: как с ним бороться?

2010-06-29T02:10:00.001-07:00

Застройщики прожили уже неделю с обновлённым законом о долевом строительстве ФЗ-214. Закон этот теперь имеет необходимые точки и запятые, суть которых в том, что продавать новостройки мимо этого закона никак нельзя. Ну и чего?

Я полагал, что сейчас начнётся самое интересное на рынке. Да не тут-то было! Совсем упустил из виду нашу традицию: недостатки закона исправляются его игнорированием. Такое ощущение, что был принят закон о качестве воды в деревенских колодцах. Массового снятия с продаж новостроек, которые в принципе невозможно торговать по ФЗ-214, что-то не наблюдается.

Один из застройщиков так объяснил коллизию: по сути-то и раньше было нельзя продавать вне ФЗ-214. При малейшем желании государство могло приколотить что вексельную схему, что преддоговора. Более того, оно иногда и использовало свои возможности – вспомнить случай с МИАНом. Точно также были и штрафы за нарушение ФЗ-214, просто они сейчас увеличились в размерах и всё. В нынешней редакции этого закона нет механизма его жёсткого выполнения. Нет, к примеру, ответа – кто должен контролировать продажи на рынке новостроек. А нет контроля – как определить факт правонарушения? Ведь купивший по «векселю» клиент менее всего будет заинтересован в том, чтобы его покупку признали ничтожной.

Ситуация вообще очень характерна для нашего бизнеса: не нарушить закон невозможно, но все принимают условия игры с государством, состоящие в том, что следит оно за этим не особо строго. Но при этом все бизнесмены «на крючке». Это как с налоговой: 100% прибыли никто не показывает, однако никто не рискует показывать налоговой нули в доходах и уменьшать ежеквартальные выплаты.

Государственники прекрасно понимают и свою вину в том, что ФЗ-214 в огромном количестве случаев неприменим. Особенно в таком городе как Москва. Если строго следить за его выполнением, то в первую голову нужно привести в соответствие документационное сопровождение строек, упорядочить арендно-земельные отношения, разработать систему учета продаж квартир в новостройках и т.п.

Пока же сохраняется статус-кво: как торговали новостроем, так и торгуют. А остальное зависит исключительно от воли властей. Если решат закручивать гайки застройщикам, то начнётся писк и телодвижения. Причём, я надеюсь, что власти понимают и то, что придётся засучить рукава для работы и им в таком случае. Если одномоментно парализовать продажи в 90% новостроек Москвы, то это нанесёт серьёзнейший удар строительной индустрии, а у нас она и без того еле дышит, запутавшись в долгах.

Дон-строй, похоже, каза болду

2010-06-23T23:10:00.000-07:00

Лет эдак 10 назад я, помнится, написал про Дон-строй заметку "Легенда об Алых Парусах". Дон-строй тогда был на коне, заваливал журналы, газеты и щиты своей рекламой, "Алые Паруса" гремели на всю страну. Словом, это был лидер коммерческого домостроения Москвы.
Прошли годы и вот ныне читаем: "Как стало известно "Ъ", в начале июля ВТБ должны перейти оставшиеся у основателей группы "Дон-строй" Максима Блажко и Дмитрия Зеленова 50% минус одна акция ЗАО "Дон-строй инвест"

Фактически, это всё, конец. То, что у бывших владельцев ДС остались какие-то там площадки с недооформленными документами и невыселенными собственниками – это прах. Ценны лишь проекты, где уже идёт строительный процесс. От проблемных площадок часто выгоднее отказаться.

Один из командиров ДС высказался по поводу судьбы компании примерно так: «Не надо было путать обороты с прибылью». То бишь, нахватался бобик блох (кредитов), а блохи бобика и заели. Дон-строй по-братскираспилили, в основном, ВТБ и Сбербанк.
Что вспомнить о Дон-строе? Отличался всегда агрессивной рекламой и пиаром. Собрав в конце 90-ых приличный пул журналистов и пиарщиков, компания сумела выстроить имидж, обеспечивший ей высокую популярность в среде квартирных инвесторов и покупателей из регионов. Касательно архитектуры, Дон-строй выделялся лишь мегалитичностью своих проектов, фактически, выдвинув и реализовав идею «бетонных муравейников» бизнес-класса. Не обошли его и скандалы, пару-тройку можно насчитать: где-то пару лишних этажей воткнули, где-то мощность объекта завысили, где-то неприлично задержали ввод ГК, где-то с местными жителями конфликтовали. Сейчас уже, фактически, у гроба разыгрывается скандал по поводу лишних этажей у «Дома на Мосфильмовской».

Однако, в целом-то, компания была не из худших. Обеспечивала приличный ввод жилья в городе, реконструировала кварталы хрущёвок, в конце концов, первые три корпуса «Алых Парусов» неплохо украсили берег Москва-реки (четвёртый подпортил всю картину).

В том, что Дон-строй уходит, нет ничего хорошего. Разодравшие его на части банки, уверен, не смогут понести выпавшее из рук знамя. Будут мучительно достраивать текущие проекты, мариновать проекты перспективные, а потом перепродадут всё что останется каким-нибудь новым инвесторам. Банки – не строители, этим всё сказано.

Разбегутся специалисты. Вон, Тимур Баткин ушёл несколько месяцев назад. Он был топ-менеджером, двигавшим продажи. Уйдут те, кто был в команде боссов. Разгонят (если уже не разогнали) пиаро-рекламный отдел. Зачем он теперь? Навсегда исчезнут весёлые деды-морозы с декабрьских журнальных вкладок.

И лишь будут уныло ездить корпоративные автобусы от метро «Парк Культуры» до «трёхчлена» на Воробьёвых горах.

Сеанс белой магии с разоблачением

2010-06-22T05:25:00.000-07:00

В прошлой статье мы обсудили советские стереотипы о недвижимости. А сегодня я буду разоблачать убеждения, что родом из 90-х, эпохи дикого рынка и бешеных бабок.
1. Нельзя купить квартиру самостоятельно, иначе непременно обманут, кинут и вообще убьют! Нужен агент, чтобы проверить загадочную и неуловимую юридическую чистоту квартиры. Только риэлтор обладает этим сакральным знанием, и без него квартиры нипочем не купить.

Тут надо разоблачать по порядку.

А) Рынок недвижимость за 20 лет стал более-менее цивилизованным, так что если выполнять хотя бы элементарные правила безопасности (пользоваться банковской ячейкой и регистрировать договор в ФРС), киданий можно не бояться. Ну а насилия и убийства на сделках, надеюсь, окончательно стали историей, нет в них сейчас никакого смысла.

Б) Риэлтор не делает ничего, что клиент не способен сделать самостоятельно, он просто экономит время и силы клиента. Максимум – более профессионально даст взятку какому-нибудь чиновнику или нотариусу.

В) «Юридическая чистота» – это всего лишь выписка из домовой книги, а для новостроек и этого не нужно.

2. «Недвижимость – лучшая инвестиция» и «Цены всегда будут расти». Ну да, последние 10 лет примерно так и было, но, к счастью, кризис развеял эти иллюзии. Почему «к счастью»? Да потому, что кончилось время бездумно башлять, мчась по накатанной дорожке. Пришел час, когда надо остановиться, подумать, переосмыслить свою жизнь и приоритеты. Отказаться от стандартных решений и искать что-то свое. А то, знаете, как-то скучно: купил квартиру на стадии котлована, через год перепродал, взял еще две… Неинтересно.

А тут вдруг оказалось, что успешным инвестором может быть не каждый. Что для этого надо многое знать и уметь. Размышлять и анализировать. Что это большой риск и можно в одночасье потерять все. Что рынок недвижимости не скатерть-самобранка. Что есть, в конце концов, другие сферы для инвестирования, и их больше, чем кажется. Недавно, например, случился бум на рынке растворимого кофе. Спекулянты немало наварили. Кто бы мог подумать – кофе! Я сейчас сижу и тихо попиваю его, а кто-то радостно потирает ручки…

И вообще я кризису очень благодарна. При всех финансовых потерях, вынесенные уроки – дороже. Я за один год узнала про экономику больше, чем за предыдущие 25 лет. А сколько нового я узнала про людей…

Счетчик как источник головной боли

2010-06-21T00:28:00.000-07:00

У большинства людей после получения очередной квитанции "за квартиру-за газ-за свет" возникает вполне логичная мысль - а как ты платить поменьше? От этой мысли, как говориться, один шаг до другой - поставить счетчики на газ и на воду. Тем более, что у многих найдутся знакомые, уже осуществившие это и радостно рассказывающие о том, что платят они "буквально копейки, как раньше - не сравнить". И объявления об установке в каждой газете и на каждом подъезде. И стоит сам счетчик не так уж дорого.

Но на практике все оказывается гораздо сложнее. А именно- человек натыкается на пассивное, но весьма упорное сопротивление служб, которые этими счетчиками ведают. Особенной популярностью пользуются газовые счетчики - понятно, что положенные по норме 60 кубометров в месяц на человека израсходовать нереально в городской квартире. А если учесть, что в квартирах с газовыми нагревателями, в просторечии "колонками", фиксированная плата в 2 раза выше, то желающих поставить счетчик очень много. Теоретически, сделать можно это 2-мя путями - поставить через частную фирму и зарегестирировать в газовой службе или вызывать мастеров непосредственно из Горгаза. В Горгазе дешевле и сразу все официально, но там очередь как минимум на 2-3 года.

Знакомая поставила счетчик через частную фирму. Все разрешения и лицензии на работу были в порядке. Вызвала сотрудников газовой службы для постановки на учет. И тут началось... это не так, это не соответствует нормам, счетчик должен быть ниже на 10 см (перекопала все интструкии- ничего подобного нет). Попытались заставить снять стеновые панели, которые якобы не положены по пожарной безопасности. Работники фирмы- установщика приезжали уже 3 раза - переделывали, доделывали - каждый раз находится повод для придирок и отказа в регистрации. Тянется это уже второй месяц. Причем намеки о взятке (понятно, что незаконное, но зачастую - решение) демонстративно не понимаются. Такое ощущение, что у людей инструкция - всячески препятствовать установке счетчиков. И этот случай далеко не единичный. Вроде бы логика в этом есть - с установкой счетчиков будут теряться деньги. Но на самом-то деле - только сама установка стоит порядка 7 т.р. Фиксированная же оплата - не более 162 рублей с человека в месяц. Сколько лет эти счетчики будут окупаться и окупятся ли вообще?

Ситуация с водяными счетчиками еще "лучше" - установить официальным путем практически невозможно, зарегестирировать уже поставленный тоже. Ко всему называется такая цена за установку, что она становитсся просто бессмысленной. Даже с присутствующими в каждой квартире счетчиками электроэнергии не все просто. При установке нового счетчика задают вопрос - будете ставить обычный или двухфазный - "день-ночь". Если обычный, то постановка на учет и опломбировка производится в местном отделении Электросетей и стоит около 300 рублей. Если "день-ночь", то необходимо ехать в центральный офис, писать заявление, брать справку об отсутствии задолженности и стоить это будет гораздо дороже.

С чисто житейской точки зрения неясно, кому и зачем эти препятствия нужны: установка счетчиков - это быстрые и неплохие деньги, которые могут совершенно легально зарабатывать коммунальные службы. Не хотят? Не могут? Смотрят в очень далекое будущее, когда горожане окупят установленное и начнут резко экономить на коммунальный платежах? Непонятно...

Сдача квартиры в аренду - что стоит за этим?

2010-06-16T00:04:00.000-07:00

Довольно распространено мнение, рассматривающее приобретение квартир не просто как инвестиции, а как источник дополнительного дохода в виде арендной платы. Эдакий вариант своеобразного «пенсионного обеспечения» или «легкого» дохода. Однако практически каждый, кто хоть раз сдавал собственную квартиру, знает, что этот доход дается далеко не всегда так уж легко. Неплатежи, небрежное отношение к имуществу и к самой квартире, неоплаченные счета – это далеко не полный перечень всех неприятностей, с которыми приходится сталкиваться хозяевам квартир.
Большинство проблем у собственников возникает именно из-за неправильного отношения к сдаче квартир в аренду. Ведь сдача в аренду – это бизнес, не хуже любого другого. Возможно, не сложный, не требующий ежедневного пристального внимания хозяев, довольно прибыльный, но все же бизнес, а не просто беззаботное получение ежемесячного пособия. Здесь есть буквально все атрибуты обычного бизнеса: поиск клиентов, продажа, юридическое оформление сделки, отношения с клиентами, расходы и т.п. И такой вид деятельности даже предусмотрен нашим Правительством, включившим его в Общероссийский классификатор видов экономической деятельности.

Если смотреть на сдачу в аренду как на разновидность бизнеса, сразу все становится на свои места. В этом случае понятно, что как и любой бизнес, для большей эффективности квартира требует вложений. И ремонт необходимо сделать, хотя бы для приведения квартиры в жилой вид. И имущество желательно приобрести, которое обеспечило бы нормальное проживание. А ведь в сдающиеся квартиры подчас войти страшно, какая там грязь и неухоженность. Считается, что это проблемы квартирантов. Вот квартиранты и относятся к этому соответствующе – не свое, не жалко. Эксплуатируют квартиру на полную катушку, не заботясь не то, что о ремонте, хотя бы просто о поддержании нормального состояния.

Да и к заключению договора следует подходить более серьезно. Ведь квартиранты – ваши партнеры по бизнесу. А многие хозяева относятся к этому «спустя рукава». Боясь заплатить налоги, заключают короткие договоры, до одного года, а в результате теряют деньги из-за недобросовестных арендаторов.

Мне кажется, хозяевам квартир пора более ответственно относится к своему имуществу и стремится к долгосрочным договорам, поиску надежных арендаторов. И это решило бы многие проблемы на рынке недвижимости.

Источник

Аренда московских квартир

2010-06-07T23:23:00.000-07:00

Я за свою жизнь поимел не слишком большой опыт в аренде квартир, однако достаточно продолжительный при этом. Так получилось, что в последние годы моё внимание было обращено на московские «трёшки». У этой группы квартир есть свои достаточно специфические особенности. Если, к примеру, для однокомнатной квартиры принято выдвигать достаточно жёсткие условия касательно детей и домашних животных, то в «трёшках» сплошь и рядом пишут «дети приветствуются», «животные, кроме крупных собак». Понятно, что такую квартиру, скорее всего, будет снимать семья, а там уж куда без детей-то. И не хочешь, а сами заводятся.

«Трёшка» менее требовательна к близости к метро, чем малокомнатные квартиры. Тут большую роль начинает играть близость к паркам, магазинам.

Однако вся беда «трёшек» в ограниченности спроса на них. Вот сейчас лето, и на что только не идут арендодатели, чтобы сбыть товар. Кое-кто пишет «Славян. Но рассмотрим и сотрудников фирм». Так тактично намекают, что готовы и приличных не-славян принять. В одном объявлении, кстати, написали «Можно татар». Действительно, свои же люди.

А вот ещё классная приписка: «Берут всех приличных, лучше Корейцев (рядом корейская школа)». Насчёт количества людей я встречал такое: «не более 6-ти человек». Уж не знаю – на что это намёк.

Вообще же, есть такая статистическая особенность по преференции арендаторов: чем дороже ценится квартира, то чаще можно встретить указание: «Рассмотрим всех!». Деньги, как говорится, не пахнут. Кстати, также, чем дороже, тем чаще можно встретить 0% комиссию агенту. В этих случаях агента оплачивает арендодатель. Для дешёвых квартир обычна комиссия 40-80%.

Интересно смотреть - как рекламируют квартиродателя: «хозяйка лояльная», «хозяин – супер», «очень порядочные и интеллигентные хозяева», «приятный собственник». Один маклер про себя так написал: «срочно снимите эту квартиру, я бедный студент медицинского и нужно оплатить следующий семестр». Цимес здесь в том, что за 65-метровую квартиру в рядовом спальнике Москвы хотели 60 тыс.руб./мес. Это при ценах на подобный товар, начинающихся с 35 тыс.

Вообще ценообразование иногда ставит в тупик. В совершенно рядовых местах, рядом с МКАД, к примеру, возникают цифры в 2-2,5 раза превышающие обычный уровень аренды. Понятно, что квартира, скорее всего, под завязку упакована. В отдельных случаях это будет новый монолитный дом. Однако как гласит народная мудрость, что если есть цена, значит, есть и спрос.

На мой взгляд, сайт ЦИАН.Ру сделал революцию на рынке аренды московских квартир. Фактически, сейчас это полноценная мультибаза. По рукам сейчас сдают единичные квартиры, так как большая масса идёт через маклеров, а те охотно пользуются ЦИАНом. Правда, совершенно им не охватывается масса гастарбайтеров и приезжих мастеров, претендующих на самое дешёвое. Где те ищут себе квартиры – я не знаю.

ЦИАН чем хорош, так тем, что даёт очень хорошее представление о рынке. Как-что ценится, какие комиссии считаются приемлемыми, каков уровень предложения.
И вот ещё какая мысль: ЦИАН – это идеальная «указка» на арендуемые квартиры для налоговой, которая спит и видит как бы заставить квартиродателей платить положенные на доход налоги. В ЦИАНе указаны адрес дома, метраж и этаж квартиры. Звонком маклеру можно легко узнать подъезд. А это в сумме нам даёт точный адрес самой квартиры. Остаётся только лишь узнать – кто там собственник и начать с ним плотненько работать.

Очередной "грандиозный " проект: кому это нужно?

2010-06-06T22:15:00.001-07:00

В Самаре набирает обороты рекламная компания очередного "амбициозного" и "беспрецедентного" строительного проекта. А именно: корпорация АВИАКОР застраивает окраину Самары - район поселка Красный Пахарь - это граница города. Собираются там строить поселок таунхаусов - порядка 80 000 кв метров жилья. Причем уже во всеуслышанье заявлено, что построено все это будет за один строительный сезон - с апреля по конец ноября текущего года. Квартиры собираются сдавать практически "под ключ" - чистовая отделка, установленные межкомнатные двери и сантехника. Названа цена, объявленная "фиксированной" - 29 450 рублей за квадратный метр. Объявлен конкурс на название будущего жилого комплекса (рабочее его название "Кошелев-проект" -по фамилии председателя совета директоров Авиакора). Главный приз- квартира.

Все звучит очень и очень привлекательно, но... Во-первых, абсолютно неясно пока, на кого этот проект расчитан. Я отсматриваю их рекламу с самого начала - она сделана под "эконом-уровень", мягко скажем. Эти люди зачастую не имеют личного транспорта, а добираться куда-либо на общественном оттуда нереально по причине отсутствия такового. Ходят 2-3 маршрута частного извоза и все. Причем, цены на этот извоз раза в 2-3 выше, чем по городу - далеко. Инфраструктуры там тоже практически нет - имеется "Икеа" и "Мега" в состоянии "ни живой, ни мертвый". О необходимости развития данного района идут разговоры, но дальше них дело не продвигается.

Во-вторых- это говорится как бы вторым планом, но все же говорится- для реализации проекта будут привлекаться деньги дольщиков. Большинство жителей Самары и окрестностей при слове "долевка" вздрагивают - по количеству недостроя, замороженного строительства и обманутых дольщиков губерния на одном из первых мест по стране. Расчитывать на то, что в долевку, даже нового типа и широко разрекламированную, интенсивно понесут деньги, по-меньшей мере странно.

В-третьих, вызывает сомнение объявленная цена за квадратный метр. Земля в том районе хоть не самая дорогая в ближайших окрестностях Самары, но и дешевой ее тоже не назовешь - порядка 130 000 рублей за сотку. И главное - коммуникации. Коробки нескольких домов уже стоят, а вот никаких раскопок под трубы пока не видно. Откуда будут подключаться? И во сколько это обойдется?

По всей логике и опыту строительства проект нежизнеспособен, особенно в нынешних, еще не отошедших от кризиса условиях. Однако, Авиакор полон уверенности в успехе. Расчитывают на что-то, чего остальным знать не обязательно? На участие в государственных программах типа жилья для военных или социального? Поживем-увидим. Но еще хочется сказать, что как раз рынок таунхаусов в нашей губернии наименее развит. Их практически нет. И полноценный поселок таунхаусов, в котором бы параллельно с домами строились объекты инфраструктуры, скорее всего был бы востребован. Но корпорация Авиакор пошла другим путем. Интересно будет взглянуть на результат.

Обзор весны на рынке квартир

2010-06-03T22:50:00.001-07:00

Если кто помнит, то традиционно два времени года называются «активными» на квартирном рынке. Это осень и весна. Вот про нынешнюю весну и стоит поговорить, ибо время оказалось интересное.

Ну, во-первых, действительно эта весна очень обнадёжила и риэлторов и застройщиков. Набравшая за зиму активность покупателей никуда не делась, так что работы всем хватало. Если не брать в расчёты не совсем удачный май, конечно. Кстати, пиковым считают апрель. И не без оснований. Март всё-таки был чуток холодным – я хорошо помню спад активности звонивших по квартирам. Май же подпал под мировые кризисные явления.

Во-вторых, на редкость была позитивной экономическая динамика с начала года по апрель. И нефть высоко стояла, и инвестиции пошли, и новостной фон был лучше некуда. Майские встряски фондовых и прочих рынков пока никак не отразились на индексах недвижимости.

Я подсчитал – насколько выросли рублёвые цены на квартиры за сезон. Методом «день-ко-дню» вышло +2.8%, более грубым (расчёт среднемесячных приростов): +4%. Ну, то есть три-четыре процента московский квартирный рынок прибавил. С учётом того, что и зимой росло такими же темпами, можно говорить о небольшом, но устойчивом росте рублёвых цен. Причём, рост этот очень стабилен от месяца к месяцу.

Одни риэлторы утверждают, что очень основательно «подмели» самые дешёвые квартиры по цене кв.метра. Другие, наоборот, что дешёвку смели ещё осенью-зимой, а сейчас навалились на средние квартиры. Кто прав – не знаю. Особенно если почитать статьи, где утверждается, что очень оживился рынок и элитной недвижимости.

Те, кто торгует новостройками, откровенно говорят – «ну наконец-то жизнь наладилась!». Однако, кстати, май показал очень ощутимое снижение продаж по сравнению с апрелем. Но апрель, конечно, был очень «пиковым».

На вторичном рынке в мае также было некоторое охлаждение, которое, впрочем, на статистике никак не отразилось. Вон, Росреестр заявил, что число зарегистрированных сделок в мае даже выросло (8336 против апрельских 7930). Впрочем, мы-то знаем, что в мае регистрируют как раз сделки, заключенные в апреле (месячная московская регистрация). По-хорошему, надо будет смотреть статистику за июнь, чтобы понять - что там было в мае.
В целом, я думаю, что эту весну долго будут вспоминать хорошими словами. И риэлторы, и застройщики, и даже покупатели. Ибо для последних хуже нет, чем ажиотажный рынок.

АРХ-Москва

2010-05-30T21:48:00.000-07:00

Думаю, тем, кто в теме известно, что хитом этого нынешнего архитектурного форума стал пермский проект развития города. А пару лет назад, к примеру, был проект олимпийского Сочи. В принципе, это не так плохо, что Москва оказалась на периферии арх-процесса, от неё осталось лишь слово в названии. В идеале в столице государства должно быть всё настолько хорошо, что архитекторам и разгуляться негде. К примеру, какие сейчас могут быть арх-новации в Париже?

Конечно, пермякам повезло. Там работает команда западных архитекторов, которые честно сказали: то что из себя представляет город - никуда не годится. Надо перестраивать. Вот вам наш мастер-план. Сейчас идёт обсуждение/доработка/продвижение на новый этап. Идёт всё довольно интересно, кстати. Наши градостроители, как обычно, встали на дыбы, мол, за такие деньжищи и мы бы вам такое бы забабахали! Пока нигде не забабахали, между прочим, но потенциал в себе чувствуют.

Ладно, я о Москве на самом деле хотел чуток написать. Слушал одно выступление, где какой-то архитектор прямо сказал, что 800 человек сделали не Генплан в Москве, а формальную отписку по пунктам. По сути-то, начинать надо с того, чтобы снять удавку МКАДа с города. То есть устранить межевание столица-область. Только тогда с этим городом можно будет что-то сделать.

Я про это уже лет десять пишу. Но у нас развитой феодализм в стране, и подобные границы, похоже, неприкосновенны. Не хватает только поборов на въезде в город. То-то бы было весело каждое утро стоять на въезде в очередях к турникетам.

Где-то в таких вот раздумьях я ходил по выставке, пока не упёрся взглядом в один стенд. А со стенда на меня смотрело любопытное решение этой проблемы. Действительно, город может расти не только вширь, но и ввысь. Идея – в создании парящих платформ над городом, где можно разместить жильё, парки и прочее.

Что-то подобное было в проекте накрытия Киевской железной дороги, разрабатывавшимся Мираксом. Но тут смотрят глобальнее. Платформы должны уходить на достаточно большую высоту, чтобы не создавать эффект «шапки» и не сильно препятствовать доступу света.

Такой подход мог бы решить целый ворох тяжёлых проблем в городе. В первую очередь – проблему свободной земли. Ну и экология, транспорт и прочее - с новыми пространственными ресурсами можно сделать очень многое. Было бы желание.

По сути, Генплан Москвы должен базироваться не на требованиях Градостроительного кодекса, а именно на подобных революционных подходах. Но тут, очевидны, нужны новые головы, новые руководители, новые технологии. Пока же, увы, имеет место стагнация, фиксирующая то бедственное положение, в котором находится Москва как город.

Плохо ли быть националистом?

2010-05-27T23:53:00.000-07:00

Писал тут большой материал по аренде. В бесконечных разговорах со специалистами этого рынка возникла, естественно, и тема о том, кого московские рантье у себя видеть хотят, а кого – нет. В принципе, ничего нового мне не сообщили – в «отрицательный рейтинг» стабильно входят люди другой национальности. Особенно «лица кавказской национальности».

Новость – повторюсь – не великая: я знал это и 15 лет назад. Но сейчас как-то задумался о моральном аспекте. С одной стороны, всех нас с детства воспитывали на том, что «все люди братья», «у преступности нет национальности» и прочих красивых принципах. С другой – жизнь настойчиво твердит обратное. К примеру, чеченцев и бурятов на земле примерно одинаковое количество – значит, число и тяжесть совершаемых ими преступлений тоже должно быть примерно одинаковым. Это так?

Что думает о «лицах» среднестатистический москвич – естественно, не для «внешнего потребления», а на самом деле? Совершенно иная культура. Отношение к иноверцам (т.е. и ко мне тоже) как не совсем к людям. Никаких комплексов по поводу того, чтобы решать возникающие проблемы мордобоем или – хуже того – ножом. Добавим к этому, что милиция тоже старается без особой нужды с «детьми гор» не связываться. Т.е. для собственной нужды (взять деньги за отсутствие регистрации) – это пожалуйста, но вот обычному гражданину нужно сдать семь потов, чтобы тот же участковый пришел и с окаянствующими жильцами разобрался. То ли сами побаиваются, то ли традиции «магарычей» богатые – кто знает…

Что имеем в итоге? Категорическое «кроме Кавказа» от владельцев недвижимости. Сдают им или от безнадеги (т.е. квартира в таком виде и в таком месте, что никому другому не сдашь), или по неопытности. Кавказцев, конечно, жаль: среди них встречаются и вполне достойные люди, которые вынуждены сталкиваться со всем этим бытовым национализмом. Но что поделаешь? Когда людей много (а в Москва их очень много), всяк к всякому относится по «среднему арифметическому».

А вы свою квартиру кавказцам бы сдали?

Как продаются новостройки и элитное жилье

2010-05-24T22:33:00.000-07:00

Не скрою, основным направлением деятельности нашей фирмы является вторичный рынок для клиентов-середнячков, которые "безумных" денег для покупки недвижимости не имеют, обращаются, исключительно, по рекомендации и улучшают свои условия "шаг за шагом", в чем мы им стараемся помочь - вдумчиво, творчески и недорого.

Однако, бывают исключения. Те же самые постоянные клиенты или их родственники-знакомые хотят чего-то другого. Ну, например, купить квартиру в элитном комплексе, или, наоборот, продать свое дорогое жилье. Мы не отказываем. Напротив, прикладываем все усилия для решения и этих проблем. Но! Со своими сложившимися стандартами. То есть, подразумевая открытые отношения и "гибкие расценки" на услуги.

Тем не менее, данные сегменты рынка просто ошеломляют! Приведу для наглядности два примера.

Пример №1.

Наш клиент после продажи своей квартиры на вторичном рынке (не без нашего участия), возжелал приобрести новостройку в "Обыкновенном чуде" на улице Пудовкина (об этом комплексе я уже как-то упоминала, даже целое расследование провела, и не советовала клиенту туда вкладывать деньги). Но, он не был обременен сроками по переезду, согласился довольно долго ждать, к тому же являлся хорошим архитектором, и таких шикарных метров за имеющиеся деньги в престижном месте, по-другому, купить не мог. Поэтому, несмотря на свою нелюбовь к новостройкам (из-за того, что "деньги утром, а стулья - вечером"), взялась помочь, предупредив обо всех опасностях, главная из которых - "сроки, сроки и сроки!" (ибо никакого другого "криминала" в данной постройке, уже возведенной под крышу, обнаружено не было).

Стали искать квартиру и нашли - в двух местах подороже, а в одном - то, что надо! 4-х комнатную по цене 3-х комнатной! Переуступка от крупного застройщика. Смутило, правда, что оригиналов документов не показали, но так бывает с новостройками-уступками чаще всего. Сами дольщики виноваты, обращаются в сто мест и думают, кто-то сотворит чудо! А, базы-то для всех одни и те же! Так вот, что произошло в нашем случае... В поисках искомой квартиры поучаствовали многие - я, моя сотрудница, клиент, его жена. Накануне сделки (с совершенно оговоренными ранее условиями) раздались судорожные звонки - мне, моей сотруднице, клиенту, его жене... Произнесенный текст звучал одинаково:"Вы знаете, квартира подорожала. Столько клиентов!" Маленькая пикантная подробность - все "многочисленные клиенты" сидели в тот момент в одном автомобиле. Через пару дней вышли на застройщика и купили квартиру у него! (горназдо дешевле!)

Пример №2.

Постараюсь покороче передать все эмоции... Наш клиент захотел продать свое дорогое элитное жилье. Звонят и звонят (бывает, из одной и той же фирмы) с вопросом:"Комиссией делитесь?". После ответа:"Да нет. У нас с продавцом открытые отношения. Можем просто поторговаться. А о какой сумме речь?", следует ответ: " Надо прикрыть 50 тысяч (долларов!)". Трам-тара-рам! Долой жадность!

Ясобственник.ru - социальный проект??

2010-05-20T04:54:00.000-07:00

некое агентство (они же локальное подразделение "Опор России" - можно вступить) открыли забавный сайтик - войну черным риэлторам объявляют бывшие сотрудники силовых ведомств. Если у вас есть объект - за 500 рублей его сфотографируют и отксерят документы, разместят на сайте и по желанию еще за 500 на досках объявлений)

У каждого объекта представлены контакты собственника и юриста-консультанта - в ассортименте несколько домов и куча участков в Болгарии из серии я и собственник и юрист и сам себе продавец. если нужно за 2% проведут юр. сопровождение сделки. Юристом кстати можно стать зарегистрировавшись на сайте (40 из 2% - ваши)).

Для покупателей есть услуга "Опереди время" возможность получения информации об объектах на 24 часа раньше всех - 1 час или 3 захода (это как интересно) стоит 1 доллар - это ж что ж интересно за эксклюзив такой что за сутки уйдет. 0% комиссии для исповедующих РГР и пр. льготных групп, а с остальных то за что и сколько? В общем суть предложения осталось непонятной - зачем у них продавать- покупать и искать информацию и в чем социальность?

Обмен: он вернулся, но ненадолго

2010-05-18T00:56:00.000-07:00

В советские годы обмен был единственно возможной формой решения квартирного вопроса. Начиная с 90-х годов рынок разделился на две части: обмены остались для неприватизированных квартир (хотя и их при желании можно покупать и продавать – такие технологии известны), а объекты в собственности стали предметом купли-продажи.

Почему люди квартиры именно покупают и продают? Вопрос вовсе не такой бестолковый, каким кажется на первый взгляд. По статистике, 70-80% продавцов, например, московского рынка – «альтернативщики», т.е. продавая свою квартиру, они сразу же хотят купить что-то взамен. Ну, иногда докладывают некоторые не очень большие (по меркам рынка недвижимости, конечно) деньги. Продали квартиру за 5 млн. – купили за 6. Зачем продавать-то? Получать огромные суммы и сразу же вкладывать их во что-то новое? Радости от того, что держишь эти деньги в руках – никакой, зато налицо все риски. И потерять можешь, и бандиты отнимут. Почему сразу не поискать вариант обмена или обмена с доплатой – тем более что Гражданский кодекс вовсе не запрещает мену имущества?

Штука в том, что мену сразу же возненавидели риэлторы. Официальная версия: прямой обмен без денег – признак неразвитого рынка, «через деньги» принято работать во всех нормальных странах. Но подлинная причина в том, что там, где нет денежных расчетов, значительно сложнее получить комиссию. Особенно если эта комиссия скрытая. В общем, риэлторы с упорством крота принялись «ездить по ушам» гражданам – и добились своего…
Кризис, правда, картинку подпортил. Число клиентов вообще сократилось, и многие риэлторы стали браться за неприятную им работу – лишь бы не остаться вообще не у дел. Глубоко уважаемый автором этих строк Олег Самойлов в середине прошлого десятилетия (будучи видным миэлевцем) утверждал, что обменного рынка «не существует в принципе». В августе минувшего года он же (уже работая в другой компании, но все на том же московском вторичном рынке) говорил, что обмен «становится настоящим спасением в условиях стагнации рынка». Любопытная трансформация мнения, не правда ли?
Сейчас, правда, намечается «отскок». Рынок зашевелился, возвращается ипотечное кредитование (а ипотека и обмен – вещи вообще несовместимые). Так что реставрация обмена скоро закончится.
Жалко. Потому что обменять – это, конечно, дело более хлопотное, чем продать и купить. Зато спокойнее в том смысле, что нет риска остаться вообще и без денег, и без квартиры.
Источник

Приватизация.

2010-05-14T07:59:00.000-07:00

Приватизация- жестокая штука.
Сейчас пришли документы на собственность, и вспомнилась история 2х летней давности. Моему дедушке, ветерану ВОВ, выделили жилплощадь- 2х комнатную квартиру в хорошем районе Москвы, и мы подали документы на приватизацию. но оказалось, что квартира уже приватизирована другим человеком. Встал вопрос: "Как квартиру, находящуюся в собственности могли передать по программе обеспечения жилья ветеранов?" выяснилось, что есть постановление суда, о признании приватизации незаконной, и квартира перешла в собственность государства, НО, документы это подтверждающие не дошли в орган, который занимается приватизацией. После полугодовой пробежки по инстанциям документы на приватизацию были поданы и, впоследствии квартира была успешна приватизирована.

Уголовнички-3

2010-05-11T00:08:00.001-07:00

Новая серия телесериала «Богатые тоже плачут»: в мосправительстве создана комиссия по борьбе с коррупцией (данные Interfax). Причём, не просто коррупцией, а с коррупцией в строительной отрасли. Возглавит её Александр Косован (погуглите – всплывёт много интересного , кличка «Олигарх» к примеру, истории с ГлавКЭУ), далее в списке – Александр Левченко (см.серию №1 «Уголовнички»), наш главмосархитектор Александр Кузьмин (ну, тут вообще вопросов нет, его виза стоит над любой стройкой) ну и т.п. Курировать работу будет сам г-н Ресин.
Смысл такой: в лесу волки и лисы собрались навести порядок в курятнике и овчарне. А то, понимаешь ли, убыль кур и овец превысила все разумные пределы. Сам Медведь указал на недопустимость бесконтрольных хищений скота и птицы. Тут, конечно, без комиссии не обойтись.
Представляю, как выглядит работа комиссии. Вызывают начальника Зюзькина на ковёр и грозно вопрошают: «Это кто у тебя в конторе не по чину берёт, а!? Совсем зарвались!!». Ну, Зюзькин на колени – хлоп, мол, бес попутал, взяли молодого практиканта, тот, не разобравшись, хапнул лишнего. «Ну-ну» - говорят ему – «Молодёжь воспитывать надо в лучших традициях Мосстройкомплекса, чтоб каждый сверчок знал свой шесток! Прими на вид и иди с богом».
Словом, никогда система не сможет сама врачевать свои пороки. Это и ежу понятно. Никакая комиссия, созданная из тех, кто во главе процесса, не сможет развернуть ситуацию в обратную сторону. Тут нужна полноценная опричнина. Абсолютно сторонние, не повязанные ничем люди. Готовые воевать за идею – мол, за державу обидно. Потому что действительно обидно.
И вот эту опричнину и надо напускать на коррупционеров. А далее – есть СКП, есть закон, в котором более-менее расписано, сколько и за что. И кому. Вот тогда что-то начнёт меняться в королевстве датском.

Кто же и когда реализовал отложенный спрос?

2010-05-05T22:37:00.001-07:00

На посткризисном рынке квартир Москвы я усматриваю три глобальных периода. Один – период накопления отложенного спроса (до авг.2009). Второй – период реализации отложенного спроса (авг.-дек.2009). Третий – период предажиотажного развития рынка (по нынешний момент).

Наиболее нам сейчас интересен, конечно, третий. Ну, с первым все понятно: эпоха падения цен, покупатель ныкался с деньгами где-то в тени, новостройки покупали в мизерных объёмах, как жить никто из девелоперов не знал. Второй период – это когда те, кого уж совсем прижало с квартирным ли вопросом или желанием вложить свободные деньги, прибежали-таки на рынок.

А вот что такое предажиотажный период? И почему я не считаю, что здесь реализуется какой-то там отложенный спрос?

Смотрите: всё время у нас росло число предложения квартир на вторичном рынке. Остановка произошла только этой весной. Более-менее постоянным в 2009 году было и число помесячных сделок – около 4.5 тысяч/мес. И снова только этой весной регистрируемые сделки показали наконец-то ощутимое увеличение. Ценник рынка (в рублях) стал расти с декабря по +1%.

Казалось бы – ну вот оно, вот он тот самый отложенный спрос! Но тогда, спрашивается, что же было прошлой осенью? Кто обеспечил восстановление продаж у застройщиков? Кто привел к тому, что за октябрь-декабрь по сделкам в среднем мы превысили 5 тыс. сделок/мес.? Наконец, что же тогда преломило длительную отрицательную динамику ценника рынка? Если не отложенный спрос, то непонятно что.

Но кто же сейчас пришёл на рынок? Кто обеспечил взлёт продаж?

Я думаю, что это принципиально новый покупатель. Покупатель, который отнюдь не сидел на деньгах, в ожидании, что вот-вот перед ним откроется дно рынка. Это тот, покупатель, чьи накопления превысили естественным путём порог улучшения жил.условий. Тот, покупатель, который образуется всегда и составляет основу сделок.

Дело в том, что отложенный спрос довольно ограничен. Его обычно хватает всего на несколько месяцев. Люди не в состоянии жить годами в стеснённых условиях. Они либо уходят в съём, либо кредитуются. Если же предположить, что нынешний разогрев определяют именно такие люди, то летом мы должны были бы увидеть резкое охлаждение рынка. Думаю, что его, конечно, не будет. Хотя рост ценника уже начал отсекать определённые слои потенциальных покупателей.

Процесс выглядит примерно так: сперва растут сделки, потом стабилизируется и идет на спад предложение, потом начинают резко расти цены, а сделки идут вниз. Если реализуется именно такой сценарий событий, то это будет означать правоту моей точки зрения. Отложенный спрос уже давно реализован. Идёт естественное развитие рынка по спирали. Или по циклам, как я привык говорить.

Ремонт:остаться в живых-2

2010-05-04T01:48:00.001-07:00

Теперь про пресловутый аванс. В идеале - как было со старшим бригады, которую мы наконец-то нашли ( и с тех пор поддерживаем отношения). Нам было сразу сказано: все денежные отношения только с ним, любые просьбы от рабочих на тему "тысяча-две в счет конечной оплаты" игнорируются, старший сразу о них предупреждается. Но надо отдать должное - за все время работы такая просьба была только одна, а после разговора со старшим ремонтник долго извинялся; больше такого действительно не повторялось. Аванс мы не платили, оплачивали частями по факту сделанную работу. Но эта бригада - практически идеал, таких мало. Если все же на авансе настаивают и мастера кажутся вполне адекватными, терять их не хочется, то аванс обязательно должен быть отражен в договоре; размер его тоже должен быть разумным - не больше 30% от предварительной сметы.

В процессе работы, конечно же контроль, причем постоянный необходим. Но это еще не все. Перед основательным ремонтом ( а тем более, строительством), неплохо было бы этот предмет хотя бы немного изучить. Это для того, чтобы было сложнее с помощью строительной терминологии, что называется, вешать лапшу и, соответственно, выкачивать дополнительные, неоправданные деньги. Был на моих глазах случай у знакомой, когда ей ( ну и мне заодно) электрик, кстати, очень неплохой мастер, но что называется, сам себя хитрее, самозабвенно вещал о каких-то особых розетках (которые он, несомненно, может "достать" и поставить, но они дорогие, но денег своих стоят и т.д.).Подруга, физик по образованию и я, имеющая со студенческих еще лет свидетельство "монтажник электро- и радиоаппаратуры" получили от этого спектакля большое удовольствие.

При покупке материалов для строительства или ремонта на мастеров полагаться тоже не стоит. Мало того, что, действительно, на любом строительном рынке напишут в чеке любую сумму ( и не придерешься), есть еще один момент. Строители, ремонтники, давно работающие, имеют огромное количество знакомых на этих самых рынках, магазинах стройматериалов и т.д. Конечно, они скорее поедут покупать расходники туда, а устроят ли заказчика, то есть вас цены или качество - вопрос второй. Поэтому покупать надо самому или вместе со старшим бригады (или прорабом, если есть). И предварительно тоже потрудиться и изучить этот рынок - цены, производители, торговые точки. Конечно, это требует временных затрат и умственных усилий, но когда речь идет об экономии собственных денег, оно того стоит.

Расход материалов тоже есть смысл строго контролировать. Естественно, в процессе любого ремонта будут испорченные расходники - колотая плитка, обезки обоев, сломанные панели. Но все это должно быть все же в разумных количествах. В противном случае, можно предположить, что либо руки у мастеров как-то неудачно приставлены, либо они невысокого мнения о ваших умственных способностях. И в любом случае - не стесняйтесь требовать показать эту "усушку и утруску".

Вот вроде бы и все. Конечно, эти правила не помогут избежать нервотрепки, ремонта без нее не бывает, но деньги позволят лишние не тратить, вернее, тратить только на то, что действительно необходимо, а не пополнять за ваш счет карманы недобросовестных работников. Удачного ремонта:)

Сады на крышах? Заманчиво

2010-04-30T05:16:00.001-07:00

В Киеве намереваются сажать сады на крышах супермаркетов, жилых домов и даже госучреждений. Идея очень даже неплохая, учитывая, что на земле для зелени места скоро не останется. В старой центральной части города (это я у же о Харькове, хотя и в Киеве ситуация не лучше) на улицах примыкающих к центральным , не то что проехать, пройти невозможно, насколько густо припаркованы машины. Ездили бы по тротуарам, но деревья мешают. Вот и их и пилят под любым удобным поводом. Мэрия несколько раз лет назад создала муниципальную фирму, которая, как предполагалось, должна была навести какой-то порядок с парковками. Появилось ООО (или да же коммунальное предприятие), заведующее парковками. Порядка в городе больше не стало, а само предприятие спустя некоторое время обвинили в воровстве и разогнали. Потом, кажется, создали что - то новое, отличающееся от прежнего только фамилией руководителя. Впрочем, это уже лирическое отступление. Возвращаясь к садам на крышах, то учитывая, что землю мы отдали транспорту. Поднять деревья на крыши было бы даже логичным. Еще бы пешеходные мостики между крышами перекинуть и лифты – подъемники снаружи домов установить.
Понятно, что массовой поддержки эта идея в ближайшие десятилетия не получит. 10% удорожания строительства вроде и немного. Но не каждый застройщик захочет иметь дополнительную головную боль – по-хорошему и проектировать дом нужно уже с учетом «лесонасаждений». А на старых домах это едва ли применимо. Да и кто будет финансировать? Жилкомхоз и с ремонтом крыш не справляется, постоянно ссылаясь на дефицит средств. Куда уж там мечтать об укреплении, уплотнении кровли и прочих мероприятиях, которые необходимо провести, чтобы можно было озеленять крышу. Все это мечты. Хотя хотелорсь бы, чтобы утверждение известного пролетарского поэта: «Здесь будет город-сад» хоть через много-много лет оказалось пророческим.

О текущем Генплане Москвы

2010-04-27T23:44:00.001-07:00

Многих наверное интересует – чего это общественная палата раздувает скандал вокруг обсуждаемого Генплана Москвы. Технически придраться к этому документу сложно: как говорит Кузьмин, всё сделано в жестких рамках нынешнего градостроительного кодекса. Проблема же лежит совершенно в другой плоскости: в Генплане полностью отсутствует стратегическая линия изменения города к лучшему.

Ни для кого не секрет, что Москва с каждым годом развивается только в худшую сторону. Город всё более и более враждебен своим жителям. Транспорт пожирает пространство для жизни, новые «коробки» съедают свет, безжалостно уничтожается старая Москва. По логике Генплан должен как минимум остановить этот процесс, а то и повернуть вспять. Вместо этого он просто фиксирует сложившуюся отрицательную тенденцию, плюс усугубляет её по ряду направлений.

У качественного изменения города должен появиться лидер. Человек, волей которого судьба города обратиться в лучшую сторону. Не из числа нынешних правителей-руководителей. Про них Марат Гельман правильно сказал: «жадность, трусость, безразличие».

Лично моя позиция такова: город нужно кардинально перестраивать. Ломать и строить. И строить на основе принципиально новой концепции, с разработки которой и надо начинать дело. Скажем, как пример вот такой посыл этой концепции: «в новой Москве люди в среднем будут жить на 10 лет больше». Вместо нынешней «в Москве зарплата на 65% выше». И обязательно увязать область и столицу в единое целое, Москва не выберется из западни, куда её загнали в пару прошлых десятилетий, без помощи области.
Критика нынешнего Генплана – это не критика его деталей и несоответствия Градкодексу. Это критика фиксации нынешнего бедственного положения города и полного нежелания менять линию движения Москвы в лучшую сторону.

Ремонт: остаться в живых

2010-04-26T01:01:00.001-07:00

Так получилось, что за последние 7 лет на мою долю пришлось 2 ремонта в квартире (косметический и почти капитальный) и строительство дома. И еще совпало так, что этим же примерно в одно время с нами занимались несколько знакомых. Естественно, накопился опыт, в том числе в подборе мастеров для выполнения работ и общения с ними в процессе ремонта. Хотелось бы написать что-то типа инструкции: как не стать "заложником" строительсной бригады. Естественно, речь идет о варианте ремонта, когда денег достаточно, чтобы не клеить самим обои кустарным способом, но их не так много, чтобы нанять самую крутую и раскрученную в городе фирму, занимающуюся ремонтом "под ключ".

Во-первых, необходимо определиться с объемом ремонта, который вы собираетесь делать. Ситуация, когда только собирались поменять обои, а в результате закончили перепланировкой квартиры, гораздо более затратна, чем изначально планируемый большой ремонт. Во-вторых, хорошо бы промониторить цены на строительные материалы и расценки необходимых работ по городу. Это убережет вас от любителей "накручивать цены".

Теперь, собсвенно, про строителей и ремонтников. Для начала выяснилось, что распростраенное убеждение, что искать мастеров нужно "по знакомству" мягко говоря истине не соттветствует. Вернее, как повезет. Прекрасная бригада, быстро, качественно и по вполне приемлемым ценам делавшая ремонт у знакомых, после 3-й рекомендации начала откровенно халтурить. И другие знакомые, нанявшие их, после 2-х недель откровенного затягивания работ и непрерывных требований аванса, были вынуждены с "мастерами" распрощаться. Предложений различного рода ремонтных услуг огромное количество - в любой газете, на любой электронной доске объявлений. Но объявления эти дают и мелкие фирмочки, и частные бригады и мастера и люди, что-то умеющие, но не являющиеся профессионалами, и откровенные халтурщики и мошенники.

Что-то выянить для себя можно только при встрече и основательном разговоре. Если ваш разговор начался с темы аванса - его можно смело сворачивать - избежите многих непрятностей. Если вы четко определились с объемом работ, а потенциальный ремонтник с многозначительным видом ходит по квартире, вздыхает и дает понять, что хорошо бы сделать еще это и переделать то - лучше ограничиться одной встречей с ним - первой, она же последняя. Если вы договорились о встрече, но она постоянно переносится из-за каких-то внезапно возникающих дел, форс-мажорных обстоятельств и т.д. - ваш ремонт будет переноситься точно так же.

Очень часто бывает, что отношения с такими ремонтными бригадами строятся на "джентльменском соглашении", без договора. Действительно, зачастую они работают как частные лица, даже не ИП или ПБОЮЛ. Заключайте договор с частным лицом и заверяйте у нотариуса. Немного потраченного времени и денег могут предотвратить гораздо большие потери. Конечно, договор - не 100% гарантия, но все же некая страховка от того, что мастера, получив аванс или деньги за часть выполненных работ не исчезнут. Продолжение следует.

«Дефицит» новостроек: не обманешь – не продашь

2010-04-22T00:18:00.001-07:00

Мысль – как же стимулировать продажи - немало занимала девелоперов в 2009 году. В начале года ситуация казалась совсем безвыходной: чего не говори – публика всё равно не поверит ничему, кроме того что застройщиков столицы ждёт крах. Однако на одну лошадку всё-таки решили поставить. Это тезис о том, что на фоне остановившихся строек рынок недвижимости неминуемо ждёт грядущий дефицит. То бишь, покупай сегодня, а то завтра не будет!

Это заклинание кочевало из одной статьи в другую, из одного интервью в следующее. Не знаю – возымело оно какое-то действие на потребителя или нет. Тем более что до лета 2009 года факты говорили об обратном. Во-первых, застройщики осенью-зимой 2008 года вывалили из запасников на рынок всё что было в загашниках, во-вторых, инвесторы-покупцы тоже расстарались и подбавили квартир в построенных и достраивающихся домах. Объём предложения новостроек в это время только нарастал, и при мизерных продажах о дефиците мог рассуждать только откровенный враль.

При этом застройщики предпочитали не упоминать не то что о перспективных проектах (а их судьба была, действительно, под вопросом), а даже о том - что ещё скрывалось у них в запасах из строящегося. Я, кстати, к августу 2009 года насчитал только по известным мне проектам почти 3 млн.кв.метров из того что было нераспродано.

Однако летом-осенью 2009 ситуация вроде стала меняться в пользу тезиса застройщиков. Продажи ощутимо выросли, а вот новинок на рынок стало поступать очень мало. Помню – с каким нетерпением ждали проект «Нахимово». Казалось бы, вот, вот оно! Ещё полгодика-год и дефицит будет налицо. Но не тут-то было: только в ноябре-декабре поступило 4 новых проекта суммарной мощностью на 150 тыс.кв.м., а в 2010 году – вообще посыпалось одно за другим, на данный момент я насчитал уже 10 новинок, ряд из которых довольно масштабен. Да ещё тут «Монарх», «Ведис» и «Пересвет-инвест» порадовали своими перспективными проектами за сотню тыс.кв.метров. Да ещё обещают выбросить новые лоты квартир чуть ли не на десятке старых объектов (из тех самых 3 млн.кв.метров), к примеру, это ЖК «Английский квартал», «Марфино», «Бастион», «Приоритет» и т.д.

Словом, сейчас уже становится понятно, что дефицит новостроек в «нерезиновой» отменяется, и застройщикам придётся придумывать новые слоганы.

Мифы земельного рынка

2010-04-19T00:32:00.000-07:00

Любая сфера деятельности человеческого общества имеет свои стереотипы и свою мифологию. Не избежал этой участи и российский земельный рынок. В этой статье мы осветим некоторые из укоренившихся заблуждений и представлений, которыми зачастую руководствуются наши сограждане при решении насущного земельного вопроса. Рассмотренные случаи основаны на реальной практике обращений клиентов в нашу компанию, поэтому можно смело говорить об их актуальности на сегодняшний день.

В качестве ремарки необходимо отметить несовершенство российского земельного законодательства, возможность двоякой трактовки многих его положений, что дает возможность чиновникам затягивать решение многих возникающих проблем или принимать неоднозначные нормативные акты, отнюдь не способствующие облегчению процедуры оформления необходимых документов. При этом, зачастую, сами граждане, по незнанию, усложняют для себя вышеописанный процесс, основываясь на неполной или недостоверной информации. Цель данной статьи – помочь читателям сориентироваться в возможностях, имеющихся на рынке земли и разоблачить некоторые из его мифов.

Каждый кто хотя бы раз занимался оформлением земельного участка в собственность или же подготовкой документов к сделке с ним, знает, что одним из обязательных документов долженствующих быть у продавца земли, является кадастровый паспорт участка (ранее называемый кадастровым планом).Сотни геодезических организаций готовы предложить Вам свои услуги по его изготовлению и проведению работ по межеванию земельного участка. Их расценки начинаются от 2000 рублей за небольшой участок в садоводстве, до десятков тысяч за массивы сельскохозяйственных земель. Обратившись к ним, Вы никогда не услышите от сотрудников данных фирм ни слова о том, что ни для оформления прав собственности, ни для последующей сделки, межевание участка не является обязательной процедурой и получить сам кадастровый паспорт Вы можете самостоятельно, в Кадастровой Палате своего района в среднем через десять дней после обращения, потратив копеечные суммы и не ожидая порой по полгода окончания геодезических работ. Безусловно, бывают случаи, когда само межевание надо произвести – это связано с необходимостью точного определения площади участка и его границ на местности, если есть разногласия с соседями и будущая продажа будет в связи с этим затруднительна. Однако, как правило, такой необходимости нет, и Вы напрасно тратите время и деньги на излишнюю процедуру.

Если Ваша цель – продажа принадлежащего Вам земельного участка, а документы еще не готовы к сделке, покупатель часто не имеет времени и желания ждать, и, как результат, выбирает другой вариант. Так происходит в том случае, если не предложить ему определенные гарантии оформления объекта в собственность. Как это сделать наиболее грамотно? Для этого существует такая форма как предварительный договор купли-продажи. В чем его суть? Когда покупатель найден, в нотариальной конторе или юридической фирме, в соответствие с Гражданским Кодексом РФ, заключается предварительный договор купли-продажи участка, не требующий государственной регистрации. В договоре помимо цены недвижимости прописываются условия ее покупки, срок оформления необходимых документов и ответственность сторон, в случае отказа одной из них от совершения сделки в последующем. На основании этого договора покупатель, как правило, вносит продавцу аванс и самостоятельно оплачивает все расходы по доведению документов продавца до состояния пригодного для совершения сделки. В случае отказа продавца от выполнения условий договора, покупатель может в судебном порядке истребовать его исполнения. Таким образом, и продавец получает желаемое, а именно – гарантии продажи своей земли и часть денег сразу, и покупатель уверен, в неизменности цены на объект недвижимости и наглядно видит подтверждение намерений противоположной стороны к реализации объекта.

Данная форма договора является хорошим выходом и при ситуации, когда приобретаются участки в садоводстве, а на руках у потенциального продавца лишь книжка садовода. Согласно закону эта земля не может обращаться на рынке, так как принадлежит государству и необходимо произвести оформление прав собственности садовода на участок для последующего совершения сделки. Не секрет, что в целях ускорения процесса распространена форма скрытой продажи через переоформление членства в садовом товариществе, что делается за один день. При этом страдает, прежде всего, покупатель земельного участка. Во-первых, попытавшись в дальнейшем стать собственником земли, он столкнется с тем, что не сможет это сделать бесплатно, а только выкупив ее у государства по кадастровой стоимости. Согласно вступившему в силу 25 октября 2001 года Земельному Кодексу РФ земля в Российской Федерации предоставляется в собственность за плату и бесплатно приватизировать ее мог только прежний владелец, если получил земельный надел до даты вступления ЗК в силу. Во-вторых, покупая, таким образом, участок покупатель участвует в изначально недействительной сделке, что является одним из оснований, согласно Гражданскому Кодексу РФ, признания ее таковой в судебном порядке. Это влечет за собой неизбежное возвращение к изначальному положению вещей и возврат сторонами друг другу всего полученного по данной сделке. В случае использования предварительного договора всех этих проблем удается избежать и получить искомый результат без опасений за судьбу будущей собственности.

Наконец, все этапы пройдены, и стороны подошли к необходимости подписания самого договора купли – продажи. Как это лучше сделать? Для большинства ответ очевиден – нужно отправляться к нотариусу. Это правильная, но не единственная возможность. После вступления в силу 21 июля 1997 года Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помимо нотариального существует возможность оформить сделку договором в простой письменной форме. Составить его можно как самостоятельно, так и с помощью юриста, обратившись в любую юридическую компанию. В договоре Вы указываете паспортные данные продавца и покупателя, сам объект продажи (земельный участок), правоустанавливающие документы (свидетельство на право собственности на землю и строения, при их наличии, и кадастровый паспорт),цену за которую земля продается и порядок расчетов. Этот договор, после подписания его сторонами по сделке, сдается в отделение Федеральной Регистрационной Службы того района в котором расположен продаваемый объект. Пользуясь таким видом договора Вы экономите на госпошлине, которую будет взимать нотариус, и имеете возможность оформить сделку с меньшим количеством предоставляемой документации.

Как видно из всего вышеперечисленного, имеется достаточно много возможностей минимизировать затраты при решении различных земельных вопросов. Повышая собственную правовую грамотность и обращаясь к профессионалам, работающим на данном рынке Вы можете реально не только сэкономить, но и избежать негативных моментов, связанных с недостаточностью собственных знаний. Остается пожелать всем нам не допускать ошибок, дабы не было необходимости в дальнейшем на них же учиться. И не верить мифам, живя в реальном мире, в котором информация стоит дорого, а верная информация – бесценна.

Советское жилье ветшает не по дням.

2010-04-19T00:31:00.001-07:00

Советское жилье ветшает не по дням, а по часам. Что делать дальше? Суровая зима этого года обнажила проблемы, которые в ближайшем будущем будут только усугубляться - это изношенность коммуникаций, львиная часть которых осталась в наследство еще от СССР. Если в городах дороги менее-более ремонтируют, то на трассах страны снег сошел вместе с асфальтом, а на восстановление, как обычно, нет денег. Та же проблема в домах старой постройки. Из-за сильных перепадов температур нарушились трубы, стены - практически все, чего не касались десятками лет. Все чаще звучат сообщения об отвалившихся балконах, трещинах в стенах, через которые можно просунуть руку. Строительная экспертиза чаще всего подтверждает, что проблема - в ветхости. Согласно оценкам экспертов, более 70% жилого фонда страны уже непригодно к использованию. Поскольку с момента постройки прошли все допустимые сроки эксплуатации. Тем не менее, состояние практически мертвого рынка недвижимости внушает опасения - продаж нет, новое жилье строится черепашьими темпами. А самое главное - государственная жилищная программа подразумевает замену ветхого жилья новым только в столичном регионе. Кроме того, процедура отселения жильцов из старых домов так и не определена, а это значит, что люди могут оказаться на улице в любой момент, как это уже было в некоторых городах, где обрушились дома. Для решения этой проблемы необходим комплексный, причем государственный подход к жилищному вопросу. Госзаказ смог бы обеспечить работой тысячи людей, помочь предприятиям, производящим продукцию для строительства. Вопрос упирается в деньги, которое государство даже не планирует для этого выделять. Возможно, для того, чтобы дело сдвинулось с мертвой точки, нужны события, которые всколыхнут общественность, как это было с рухнувшим домом в Днепропетровске, который за несколько минут полностью ушел под землю. Как бы ни горько было бы это признать, но как в пословице - пока не клюнет жареный петух, ничего не изменится

Перебратьза за город - реально?

2010-04-12T05:23:00.000-07:00

Стандартная мечта человека городского - иметь свой дом. Причем не "домик в деревне" - 6 соток, огород и удобства на улице, а особняк. Коттедж. Куда можно приехать из пыльного города после напряженного рабочего дня и... Стать счастливым обладателем загородного дома можно, естественно, двумя путями - купить уже готовое строение или участок земли и строиться своими силами. Насколько это все сейчас реально в Самарской губернии?

По официальным данным, в процессе строительства находятся сейчас вокруг Самары порядка 15 коттеждных поселков. Это и поселки эконом-класса, такие как "Дубрава" или "Кинель Юго-запад" и более дорогие, например, "Муромский городок", "Царев курган" или "Волжская ривьера". Понятно, что ипотечное кредитование с началом кризиса значительно сократилось. Если еще 2 года назад практически в любом поселке эконом-класса можно было строиться по ипотечной программе (и такой возможностью пользовались многие), то сейчас это практически невозможно. Причем, банки не отменяли официально этих программ. Идет реклама, приглашаются желающие. Только на деле взять кредит даже под залог имеющейся городской квартиры или другой недвижимости, весьма затруднительно. Отсеиваются дома без подведенных коммуникаций, с деревянными элементами в конструкции удаленные от города дальше определенного расстояния. Не кредитуется земля (только само строение), первоначальный взнос составляет не меньше 50-60% стоимости дома. Участок земли, на котором будет находится дом, обязательно должен относиться к категории земель поселения. То есть в ипотеку теоретически можно взять только дорогие дома в интенсивно развивающихся поселках вблизи Самары или Тольятти. Но люди, их покупающие, как правило, в кредитах не нуждаются.

Более простой ( и дешевый вариант) - покупать земельный участок и строить самим. Здесь можно здорово сэкономить и на оплате труда и на покупке материалов - по опыту строителей -до 30 %. Темпы строительства при этом будут зависить только от текущего состояния ваших финансов. Подобное строительство было распространено всегда. Сейчас же, когда на банковскую поддержку расчитывать не приходится, его популярность еще возросла.

Но вместе с тем, растет и цена на земельные участки. Конечно, темпы роста не сравнить с докризисными, когда за год прирост составлял 40-60%. Но 10-15 % - это реальность. Так, с началом строительного сезона, цена за сотку земли в "Муромском городке" достигла 430-450 т.р, в "Малой Царевщине" -до 220-250 т.р. Это цены, сравнимые с не слишком дальним Подмосковьем. Меньшими темпами растет цена на землю в менее престижных, более отдаленных поселках; так, в Петра Дубраве и Кинеле она на данный момент составляет порядка 80-120 т.р.

Кто чего прихватил у девелоперов в 2009 году (продолжение)

2010-04-06T01:01:00.001-07:00

Рассказ о том, чем поживились банки у девелоперов, я продолжу в другом фокусе зрения, чем в первой части. Там рассказ вёл о каждой конкретной компании, а теперь оставшиеся девелоперские компании разобью на три группы.

Первая – старые компании Мосстройкомплекса. Это МФС-6, ДСК-1, СУ-155 и МСМ-5. От кризиса они также пострадали серьёзно, однако связано это было не с заимствованиями у банков, а с потерей горзаказа. Дело в том, что эти компании кровно связаны с их собственными производственными мощностями, в первую очередь – с заводами. Которые должны быть более-менее постоянно загружены. Эту загрузку им обеспечивал: а) горзаказ и б) некоторые частные девелоперы, бравшие «заводчан» на подряды. Горзаказ существенно съёжился в 2009-2010 гг., то же самое и частные заказы. Однако как таковых переходов имущества за долги у упомянутых застройщиков не наблюдалось. Они как-то умудряются вообще жить и работать без денег. Тем не менее, проходили новости о том, что они отказались от намеченных ранее проектов по освоению сложных для застройки территорий, таких как, к примеру, реконструкция старого фонда Москвы.

Вторая группа – это две особые конторы. Интеко и Капитал Груп. Как говорится, связанные и аффинированные с властями. У них по итогам года всё в порядке. Укусить и вообще как-то поживиться здесь банкирам особо не удалось. Для погашения задолженностей эти компании сумели добыть деньги самостоятельно. Единственно, известно, что от ряда проектов всё-таки и им пришлось отказаться. То же Молжаниново, к примеру.

Третья группа – это средние и мелкие игроки на рынке столичного девелопмента. Как правило, у них за душой не было ни особо крупных долгов, ни особо крупных проектов. Они не рисковали. Однако кое-кому все-таки не удалось ускользнуть от цепких лапок новых хозяев. К примеру, ГВСУ «Центр» перешло к Сбербанку. Возможно, что от этих «мелких и средних» что-то уползло к банкам и из числа проектов/площадок.

В целом, наибольшие потери понёс крупный девелоперский бизнес. Связано это с одной особенностью, а именно с низким коэффициентом равным отношению активов к объёмам заимствований. Собственно говоря, у крупных девелоперов за душой кроме их проектов/площадок особенно ничего и не было. Производственная база слабая (предпочитали брать на подряды), оборудование черпали из лизинга, построенное всё тут же старались продать, а не эксплуатировать. Зато амбиций было выше крыши. Это и подвело в самый критический момент.

Правда, должен сказать, что по объёмам задолженности строители жилья значительно уступают строителям коммерческой недвижимости. Об этом не раз заявляли банкиры. Однако на слуху всё больше треплют имена первых товарищей – Миракс, ПИК, Дон-строй и иже, что создаёт иллюзию, дескать, сильнее пострадали именно застройщики жилого сектора. Связано это с тем, что простую публику волнует именно жильё, что ей с того, что какой-нибудь очередной торгово-развлекательный центр перешёл из одних рук в другие.

А ты что, самая умная?!

2010-03-31T04:15:00.001-07:00

Решила я тут квартиру сменить. А сделать это сейчас в Одессе непросто: в преддверии лета многие арендодатели перешли на «посуточный» режим. Особенно это касается хороших квартир в центре рядом с морем (а меня как раз такие и интересуют). А остальные, понятное дело, подняли цены.

Ну, задача поставлена – ищу.

И натыкаюсь на них, родимых!

Нереально дешевые квартиры. Сразу понятно, что обман, но профессиональное любопытство берет вверх. Звоню.

- Здравствуйте! Это вы сдаете квартиру на Французском бульваре с евроремонтом за $200?

- Да, только я посредник.

- Я в этом не сомневаюсь. А почему она такая дешевая?

- Почему дешевая? Нормальная. Там еще плюс коммунальные!

- А, ну это, конечно, все объясняет,- усмехаюсь я.

Плата за свет-воду в Одессе не более $15 в месяц, а квартира с такими характеристиками стоит не менее $400, а то и все $600.

- Мои услуги стоят $40, Вас это устраивает?

- Конечно, устраивает! – не перестаю я поражаться. Все маклеры в Одессе берут 50% от месячной оплаты, а тут такой альтруизм! – Как же посмотреть такую чудесную квартиру?

- Сначала приезжайте в наш офис…

- Зачем?

- Как зачем? Я отвечаю перед хозяйкой и не могу приводить кого попало!

- Хорошо, я приеду. А потом?

- Платите деньги, я созваниваюсь с хозяйкой, и вы едете к ней…

Боже мой, как банально. Хоть бы что-то новое придумали.

- Девушка, как вам не стыдно обманывать людей? – спрашиваю в лоб.

- А ты что, самая умная, что ли? – начинает грубить мошенница, даже не пытаясь оправдываться…

Удивительно. Сколько уже лет этой разводке? 5, 10, 20? И сколько об этом всего написано: в прессе, и Интернете, везде… Вот и я опять пишу - в слабой надежде, что это убережет чьи-то деньги и веру в человечество.

А люди продолжают верить, платить деньги за «информационные услуги» и искать несуществующие в природе квартиры. И я их даже понимаю. Когда перед носом маячит такая вкусная колбаска (супердешевая квартира), и надо всего лишь заплатить небольшую сумму за адресок… Критическое мышление отключается. Увы.

Позвонила знакомому юристу. Спросила, можно ли привлечь этих горе-риэлторов за мошенничество. Он долго смеялся: «Заняться тебе больше нечем!». Потом предложил позвонить в СБЭП (украинский аналог ОБХСС; не знаю, есть ли такая служба сейчас в России) и спросить, нет ли у них проблем с недовыполнением плана? Дескать, есть есть, они мне с радостью помогут.

Ну, мне, конечно, есть чем заняться, но я позвонила. Предложили написать заявление и уверили, что будут ответственно заниматься этим делом. Вот только жалко мне $40 для борьбы за справедливость. А пока деньги не потеряешь, состава преступления нету…

К тому же я очень сомневаюсь, что этот состав тут в принципе есть, и его реально доказать. Иначе б не прожил этот обман столько лет долго и счастливо.

Я тут писала статью про скрытые комиссии. Это когда риэлтор называют продавцу одну цену, покупателю другую, а разницу тайком берет себе. Тоже старая как мир разводка. Но до сих пор широко применяется по всей Руси великой, и в Украине, кстати, тоже.

И вот что интересно. Все риэлторы - и те, кто скрытку вовсю практикует, и те, кто гневно открещивается – убеждены, что это мошенничество. Ст. 165 УК РФ. А московский юрист, к которому я обратилась, счел, что состава ст.165 в применяемых схемах нет. Есть невостребованный аванс, который нужно «востребовать» в гражданском порядке.

Понятно, что, сколько юристов, столько и мнений. И все же момент очень тонкий. Прецедентов нет (либо очень мало, и они неизвестны), так что совершенно непонятно, что там решит суд. Даже если удастся доказать скрытую комиссию (что почти невозможно, ибо агентства делают все, чтобы замести следы), не факт, что риэлтор понесет наказание. Максимум – вернет деньги.

То же самое и с этой лжеарендой. Преступление вроде есть, а доказать и привлечь – почти нереально. И все-таки я очень рекомендую тем, кто попался, идти в милицию. А вдруг? Возможно, хотя бы вернете свои деньги. И припугнете мошенников. А если ничего не делать, то уж точно результата не будет. Признаться честно, раздражает безнаказанность этих людей. А вас?

Риторические вопросы

2010-03-28T23:02:00.000-07:00

Навряд ли я получу ответы на вопросы, которыми задаются, уверена, многие риэлторы.Тем не менее, вдруг, кто-нибудь да сможет прояснить их.

1)Почему отменили ускоренную платную регистрацию договоров по сделкам с недвижимостью?

Вполне нормальная была система, при которой малоимущие слои населения ожидали зарегистрированные документы 30 дней, те же, кто был в состоянии доплатить за срочность (официально, через банк, со всеми вытекающими последствиями – налогами, попадающими в казну государства и т.д…), могли получить свои договоры через 5-7 дней.

Скажете, времени мало для глубочайшей юридической проверки? Не думаю, будто бы дело в этом. Практика показывает, что большую часть отведенного для регистрации срока, документы лежат без движения и только в последние дни их изучают.

А ведь, чем длиннее срок до внесении записи о регистрации в ЕГРП, тем больше риск для участников сделки. К сожалению, все мы смертны… Писала уже об этом, поэтому повторяться не хочу. За всю мою многолетнюю практику лишь однажды это случилось – даритель умерла за два дня до окончания регистрации, и сейчас мы пытаемся легализовать документы, то есть признать право собственности за одаряемыми (дочерьми). Спора никакого нет, все соглашаются с тем, что искомая квартиры их, но как исправить документы не знает наверняка никто – ни адвокаты, ни судья, ни регистрирующие органы. Последние прислали «замечательный» ответ на заявление в суд, которое начинается «за здравие» - «нет повода для заявления, запись в реестре существует…», а кончается «за упокой» - «…при этом обращаем внимание суда на то, что искомый договор дарения является ничтожным.». Судья в кулуарной беседе порекомендовала нашим клиенткам поискать покупателя попроще, который на такой нюанс закроет глаза. Ничего себе нюанс – ничтожный договор! Будем искать правду дальше. Этот рассказ к тому, что если уж удлинять регистрацию, то стоит подумать о последствиях и разработать четкий механизм для таких случаев.

2). Для чего ввели простую письменную форму?

Если из любви к народонаселению и заботе об их расходах по оформлению сделок, то почему в случае, когда продавец, замыслив мошенничество, просит расписаться за себя в договоре купли-продажи кого-то другого, и сидит потом тихо, как мышка до следующей перепродажи, чтобы потом выйти на сцену и вернуть себе свою недвижимость, правосудие встает на его сторону только потому, что подпись не его. В этом случае никакие другие обстоятельства в расчет не берутся, особенно, если продавец из «неблагополучных». Конечно, случай, приведенный мною в пример, одиозный и редкий, однако жизненный. Считаю, нотариальное удостоверение договоров купли-продажи, когда личность подписывающего договор устанавливается нотариусом, более правильным. Экономить на расходах в данном случае все равно что на «булавках».

3). Отчего, даже приняв хороший, защищающий права покупателей закон (214 ФЗ) о продаже квартир в домах-новостройках, не навели порядок на первичном рынке?

Вовсю процветают Предварительные договоры и вексельные схемы-уловки.

И т.д., т.п….Таких вопросов можно много назадавать. Вот только, все они риторические!

Уголовнички-2

2010-03-24T00:22:00.001-07:00

Ну вот, в компанию к Левченко и Королевскому добавили третьего человека в столице – Александра Рябинина. СКП возбудила уголовное дело по статье о превышениях полномочий. Повод (по московско-чиновничьим меркам) смехотворный – дочери за нужные подписи через фиктивную куплю продажу выделили 200 кв.м. на какой-то там бутик. Ну, пускай 200 тыс. за метр после падения цен стало, так вся история укладывается в 40 млн.рублей, чуть выше одного миллиона долларов. В случае Левченко и Королевского, напомню, вопрос стоял об освоении 110 млн. рублей.

Всё это было бы действительно смешно, если бы не роль Рябинина в середине нулевых годов. Именно его ведомство было определено для решения судеб всех строительных контрактов. Именно, во-многом, благодаря нему коммерческий ввод жилья в Москве стал уверенно снижаться. Именно он был призван пресекать инвестконтракты «со злоупотреблениями» и бдеть интересы города.

А выходит, что пресекать или давать проекту зелёный свет зависело от того – занесут или не занесут. Хотя, должен сказать, что немало девелоперов жаловалось, что некоторые проекты оказалось не пробить через Рябинина, сколько бы они не были готовы занести.

И тут такой конфуз. Любовь к дочери подвела каменное сердце чиновника. Ну, захотелось девчонке свой бутик заиметь, поиграться там в бизнес.

Я не раз слышал оправдание, что чиновники берут «не для себя». Берут ради семьи, ради близких. Им самим-то уж не шибко надо, власть такая штука, что застилает все другие интересы в жизни.

Так что, думаю, надо выступить с инициативой, чтобы в чиновники с определённого уровня брали только неженатых и бездетных. И в течение службы чтобы никаких жён-деток! А что, в Австрии вон век назад женщины на госслужбе (включая учительство) не имели права выходить замуж. Теперь, вроде, неплохо живут.

Динамика цен на недвижимость: от чего «зависимость неизлечима».

2010-03-19T00:34:00.000-07:00

Цены на недвижимость зависят от уровня жизни и доходов граждан. Это уже практически аксиома, доказывать которую никому не нужно. Есть деньги – живем хорошо, хотим лучше и больше, покупаем квартиры, увеличиваем имеющиеся площади. Этот фактор – аксиома не только для каждого человека. Фактор работает практически во всех городах, регионах и странах, проявляя однозначную зависимость.

С другой стороны, очевидно, есть и иные факторы, влияющие на динамику спроса-предложения, характерные уже для конкретных регионов и городов. Это демонстрирует различная динамика цен иногда даже в соседних областях. Почему же так происходит, если в целом экономические кризисы или прочие катаклизмы влияют на всех?

Тут вступают в дело факторы второго уровня, регионального: зависимость от градообразующих предприятий, климатические условия, которые могут, например, ограничивать проживание за городом, законодательные акты местных властей и обычаи делового оборота. Региональным фактором может быть даже мода и особенности работы и технологий местных застройщиков по принципу «так уж у нас сложилось».

В итоге создается определенная среда рынка недвижимости, характеризующаяся (уже вне прямой зависимости от доходов людей) определенными типами квартир и домов, соотношением и объема сегментов недвижимости и спроса на них, темпами строительства новых микрорайонов, особенностями финансирования, адресными жилищными программами и льготами, длительностью выбора объекта покупателем и т.п. Именно поэтому в регионах различаются не только цены на квадратный метр, а даже технологии работы риэлторов, застройщиков и госструктур.
Если же посмотреть более обобщенно на рынки недвижимости, то уже можно говорить о рынках стран и групп стран со схожей ситуацией, например ЕС, схожие ситуации в странах постсоциалистического лагеря.

Здесь тоже есть свои факторы влияния, хотя желания людей везде примерно одинаковы – жить лучше. Здесь же скорее речь об устоях конкретного общества, которые формировались уже не эпохами того или другого государственного строя, а веками и народными традициями.

Например, в странах теплых проживание в частных домах плюс домах облегченных конструкций – дело обычное. В горных районах - преимущественно малоэтажное строительство, в восточных странах, где семьи исторически большие, принято жить если не в своих домах, то в значительно бОльших квартирах. Соответственно, типовое жилье там совсем иное.

Еще один из сложившихся устоев, скорее свидетельствующий о политической и экономической стабильности – отношение к кредитам и обязательствам по ним. Приемлемы кредиты и ипотека – жилье покупается, если нет – арендуется.

Возможности аренды жилья – тоже историческая традиция рынка недвижимости. Например, такая тема, как доходные дома, т.е. дома, где все квартиры сдаются в аренду, типична для некоторых стран. Причем не потому, что у людей нет денег на покупку. Просто там так принято, принято арендовать жилье годами у одного и того же арендодатели или домоуправителя.

Вопрос здесь заключается скорее в привычке. Дело в том, что граждане настолько привыкли к устоявшимся арендным отношениям, четким договорам, как мы привыкли к договорам по коммунальному обслуживанию и квартплате. Т.е. управители доходных домов выполняют там функции нашего ЖЭУ, заботятся о необходимых ремонтах и коммуникациях. У нас же пока такая практика не сложилась. Да и отношение арендаторов к своим обязательствам оставляет желать лучшего.

В некоторых странах также высоки налоги на собственность, поэтому некоторые люди предпочитают не иметь ее, и лучше оплачивать затраты, связанные с авто, чем вкладывать в ремонты квартиры и налоги. Странная позиция для нашего понимания, но это действительно так.

Для нас аренда – это безысходность, так как « всех давно испортил квартирный вопрос», и обладание недвижимостью – это первое, к чему стоит стремиться. Конечно, институт собственности уважаем везде, но вот отношение к жизни у всех разное. Поэтому в странах, где аренда жилья - дело обычное и привычное, редко наблюдаются резкие скачки цен на недвижимость. Сравните, у нас, когда цена начинает расти, покупатели оживляются, и цена растет еще больше. А там наоборот, перестают покупать, так как можно арендовать, и рынок удерживается на этом же ценовом уровне. Поэтому отношение к аренде жилья и обычаи делового оборота в этой сфере – значимый фактор цен на недвижимость, и даже больший, чем, например, доступность кредитов и ипотеки.
Многие прогнозируют скорое появление в нашей стране организованного бизнеса по сдаче в аренду квартир, когда собственником обслуживаются и сдаются целые дома или подъезды. Но пока такие серьезные вложения все равно расцениваются с точки зрения инвестиций, соответственно, роста в будущем продажных цен на эти квартиры, а не сточки зрения текущей ежемесячной доходности от аренды. Видимо, поэтому у нас прецедентов пока и нет.

Если же такой бизнеса получит большое развитие, и изменит отношение к аренде квартир, то это может оказать значительное стабилизирующее воздействие на рынок жилой недвижимости. По крайней мере, станет неким противовесом резким ценовым движениям.

Но время покажет.

А слабо деньгами?

2010-03-15T06:53:00.001-07:00

Редкий разговор с риэлтором обойдется без темы «юридической чистоты». По моим наблюдениям, именно эту проблему агентства недвижимости чаще всего используют для «охмурения» клиентов. Дескать, подобрать квартиру вы, дорогой друг, может быть и сможете самостоятельно. А как проверите, что вариант не паленый? Далее следуют дежурные «страшилки» о том, как кто-то когда-то купил «неправильную» квартиру и лишился ее – благо таких историй можно в изобилии нарыть, и не будучи специалистом. Интернет нам на что?

С тем, что среди предложений на рынке встречаются сомнительные, а иногда и откровенно опасные, спорить не буду – это очевидно. Вопросы вызывает лишь волшебная способность риэлторов все проблемы решить. Агентства обычно с охотой рассказывают, что они проверяют «юридическую чистоту». Однако стоит копнуть чуть глубже, задать пару вопросов из серии «как именно вы ее проверяете» - и воцаряется неловкая пауза. Либо невнятное бормотание о том, что все технологии являются «коммерческой тайной». Поневоле возникает подозрение, что вся «проверка» сводится к тому, чтобы за шоколадку (или 500-рублевку) взять в ЖЭКе расширенную выписку из домовой книги, а потом с надутыми для важности щеками рассматривать ее.

Риэлторские компании никак не гарантируют качества своих проверок. Разговоров о том, что «мы надежная компания» и «отвечаем своей репутацией» - море, но ни в одном типовом договоре, который риэлторы подписывают с клиентами, ничего не говорится об ответственности на этот счет. Можно вспомнить и о том, что начале уходящего десятилетия (году в 2003-м, кажется – могу немного по срокам ошибаться) сразу несколько «китов» московского рынка объявили о введении «гарантийных обязательств». Эти документы гарантировали, что если купленная при участии агентства квартира окажется проблемной, покупателю либо вернут деньги, либо (что еще круче, с учетом постоянного на тот период роста цен) купят аналогичную недвижимость. Как видим, потом эту кампанию без лишнего шума прикрыли. Что, как мне кажется, является лучшей иллюстрацией качества тех проверок, которые делают риэлторы.

Между тем, проблема «юридически нечистых» квартир есть. И востребованность потребителем проверок (настоящих, качественных, с гарантиями) тоже существует. Так не взять ли на себя «профессионалам рынка» на себя ответственность? На рынке риэлторских услуг сейчас, говорят, большая конкуренция, и такой шаг стал бы хорошим маркетинговым ходом…

Оттепель или устойчивое потепление?

2010-03-09T22:09:00.001-08:00

Несмотря на то, что даже в мартовские праздники шел снег, весна почувствовалась – солнце светило по-другому, и небо голубело иначе, не по-зимнему. Повеяло пробуждением природы.

А также проснулся рынок недвижимости, как медведь после зимней спячки. Началось шевеление еще в декабре и до сих пор устойчиво продолжается. Понятно, почему. Ведь жизнь течет, всем людям нужна крыша над головой, держать в закупоренном состоянии такую часть человеческих потребностей, как место проживания, нельзя до бесконечности. Вот и рвануло.

Сыграло сразу несколько факторов, по-моему. Во-первых, отложенный спрос. Понятно, что покупатели ожидали большего падения цен, однако… Сколько можно ждать? И так стоимость жилья существенно упала. Выгадывать дальше, стесняя себя – неправильно. Так в советские времена жизнь проходила – стояли в очередях на квартиры и машины десятками лет, уже и дети вырастали, в доставшиеся метры некого было селить , а в полученные автомобили, случалось, садиться некому…. Но, в то время никуда от этого уйти не получалось . А сейчас – есть альтернатива - купить. Многие годы нас приучали к изобретательности по части сохранения накопленных средств. Столько раз их пытались экспроприировать, что сейчас мы, невзирая на кризис, пусть даже мировой, их смогли «по сусекам» рассовать и сохранить. Пришла пора разумно потратить.

Отсюда вытекает – «во-вторых». Послушались в свое время президента (правильно сделали) и стали хранить сбережения в «трех валютах». Теперь же, Греция в упадке, и евро тоже, доллар, после продолжительного периода падения, выпал из стопроцентного доверия, родной рубль им никогда не обладал (как бы ни вели себя цены на нефть), так что оказалось - лучше вложить все разномастные дензнаки в квадратные метры, которые в нашей стране почти для любой семьи нелишние. Не избалованы мы большими пространствами для проживания с царских времен.

В-третьих, мне кажется, «сумеречная» фаза кризиса закончилась, чуть-чуть все задышали, и кое-кто бонусы получил, как в «старые добрые времена». Это тоже сказалось на спросе и платежеспособности. Возможно, есть и в-четвертых, и в-пятых….

Но! Как бы мне ни хотелось закончить по-весеннему на мажорный лад, не могу. Ведь ситуация в корне не поменялась! Ипотека не восстановилась, зарплаты, по большей части, не выросли, промышленный сектор не возродился, глубоких причин для устойчивого спроса и, тем более, роста цен, я не вижу. Хорошо бы, рынок недвижимости продолжал существовать в более-менее постоянном режиме, как сейчас, без зависаний и катаклизмов.

Хочется верить, будто у нас на дворе устойчивое потепление, а не кратковременная оттепель!

Синдром наседки

2010-03-09T00:02:00.001-08:00

Будучи журналистом, автор этих строк не перестает быть обычным человеком, владеющим определенной недвижимостью. И периодически мне приходят на ум различные мысли о том, что с этим имуществом можно сделать. Недавно обошел со своими требами нескольких риэлторов – как сотрудников агентств, так и частников. Результаты оказались любопытными – спешу поделиться ими с общественностью.

Общение с очень многими риэлторами (преимущественно это были дамы в возрасте от 35 лет и выше) сводилось к тому, что выведав, что я хочу, они принимались отговаривать меня от этой затеи. «Зачем вам это нужно?!». Менять квартиру так, как нравится мне, казалось им верхом неразумия – о чем мне с похвальным прямодушием и сообщали…

Давайте оставим в стороне то, что я хотел – возможно, это действительно в высшей степени бестолково. Удивляет сама постановка вопроса: имеется потенциальный клиент, готовый заплатить за свои прихоти деньги – и его таким образом отваживают. Ну, по аналогии: ловите вы таксиста или «бомбилу»-частника, говорите ему, что вам нужно в Бирюлево, а водитель, щуря по-отечески проницательные глаза, отвечает: «Нет, брат, по лицу вижу, что незачем тебе в Бирюлево. Поедем лучше в Медведково!».

Может, во мне что не так? Пришел домой, внимательно посмотрел в зеркало. 40-летний юбилей позади – и этого, увы, не скроешь. Живого мяса – более пяти пудов. Выражение лица такое, что художник Серов вряд ли позвал бы позировать для своей картины «Мужичок из робких». Почему же риэлторши смотрят на меня, как наседка – на бестолкового цыпленка?

Поймите правильно: в определенном смысле я даже благодарен этим женщинам за то, что они делали. Они действовали из лучших соображений, на самом деле считая, что это в моих интересах. Уж всяко лучше той «специалиста по недвижимости», которая на все вопросы отвечала «350 тысяч!». Это была сумма комиссии, которую, по ее разумению, я должен был заплатить ей – и ничего другого она не знала и знать не хотела. Как выяснилось, даже была уверена, что «Кожуховская» - это первая станция от Кольцевой линии. Но 350 тысяч ей надо было дать непременно: они уже с начальником отдела решили, кто на эти деньги новую шубу купит, а кто на Гоа поедет. С этой гражданкой все ясно – но те, другие, которые профессиональные и добросовестные, не перегибали ли они?

И вообще, откуда это? От общего устройства нашей страны, где в горних высях, конечно, царят мужики, а на бытовом уровне давно всем рулят женщины?

Во как получилось – аккурат к прошедшему 8 марта…

Ипотека по-путински

2010-03-02T22:06:00.001-08:00

Итак, хочу кратко пройтись по основным позициям новой политики партии в области ипотеки. Наш премьер её озвучил на прошлой неделе.

1) 250 млрд. рублей на ипотеку – много это или мало?

Согласно данным ЦБ РФ московские банки за 2009 год выдали почти 20 млрд. рублей ипотечных кредитов, подмосковные – более 8 млрд. Всего же по России выдано в рублях и валюте – 143+9,5 = 152,5 млрд. рублей. Учтём, что год был кризисный, аппетиты заёмщиков - подавленными. В том же 2008 году выдача составила 655 млрд.рублей.

То есть, в масштабах страны 250 млрд.рублей – это те деньги, которые должны подвести ипотеку к докризисному уровню, так как надежд на банки, видимо, особых нет. Отмечу, что всё это в масштабах только одного года.

2) 11% годовых – это планка отсечения субсидируемой ипотеки от несубсидируемой. Означает это следующее: банк берёт деньги под 15%, выдаёт ипотеку под 11%, государство ему доплачивает 4%+ желаемый профит. Спрашивается, где здесь закавыка? Правильно, в профите. Какой размер его будет постулироваться адекватным? Вопрос.

3) Размер кредита для Москвы – не более 8 млн.рублей. Сейчас среднее тело кредита в Москве – 3.5 млн.рублей. Если кто-то имеет 20% на первовзнос, то может рассчитывать (несложная арифметика) на 10-миллионную квартиру. Это 3-кмн квартира в 65-75 кв.метров в хорошем спальном районе. Или 2-кмн в 50-60 кв.метров в престижном районе (кроме центра). То есть, особым ограничением при нынешнем уровне цен 8 млн. руб. не являются

4) Кредитование направлено на новостройки. Вот тут я вижу некоторую заложенную мину. Как определить – что такое новостройка? Квартира в несданном ГК доме? Или квартира, на которую не оформлено право собственности? Квартира, приобретаемая по ФЗ-214?

Я бы (будь премьером) как раз бы ограничил те новостройки, которые идут по ФЗ-214. Причем, кредитование идёт до срока, который стоит в проектной декларации. Хочешь золотой ипотечный дождь на свой новостроечный проект – изволь работать по закону и строить как обещал. Тогда и наступит счастье.

Честно говоря, я, будучи категорическим противником ипотеки, как раз бы поднял обе руки за данный законопроект, если бы в нём было такое ограничение. Это бы резко стимулировало бы переход от «серых» схем к нормальным. Более того, такая ипотека бы просто помогла бы застройщику строить точно в срок.

Я категорически уверен, что покупатели бы лавиной метнулись бы на новостройку с ФЗ-214, где им бы давали ипотечный заем под 11% с первовзносом в 15-20%, да ещё как бы госгарантией, что построят в срок.

Более того, это подстегнуло бы банки работать только с такими новостройками. А то сидит Сбербанк и кредитует под 15% годовых с 30% первовзносом какую-нибудь ПИКовскую «панель», а тут у него под боком какой-нибудь Зенит-банк даёт 11% да ещё под новостройку с ФЗ-214. Ну и куда побежит клиент? А за клиентом побежит и банк. Дорог клиент-то нынче, ох как дорог.

«Поле чудес» от Министерства юстиции

2010-03-02T05:17:00.001-08:00

Очередной законопроект по защите строительных инвесторов привел в оторопь всех, кто его читал

На прошедшей неделе в рубрике недвижимость украинскими СМИ обсуждались все те же темы: скандал с «Элита –центром», суд над отцами вдохновителями этой аферы и меры предпринимаемые верховной властью во избежание повторения, а также перспективы восстановления в Украине ипотечного кредитования.

Суд по делу «Элиты», как утверждают юристы, протянется еще не один год, слишком много пострадавших. Кстати, некоторые из них намерены взыскивать ущерб с Киевской обгосадминистрации, утверждая, что она причастна к афере. Между тем, события развиваются по всем правилам позиционной войны: вкладчикам «Элитта-центра», которым было предоставлено жилье в общежитиях (как предполагалось, ненадолго) начали вручать предписания о выселении. Попользовались, дескать, и хватит. Понятно, что это вызовет еще множество обращений в суды.

Тем временем Кабинет министров решил все проблемы решить одним махом, то есть одном Законом, который пока существует в виде проекта. И, по мнению экспертов, едва ли когда –нибудь будет принят, в виду его явной «неработоспособности». То есть он насколько «сырой» и популистский, что «зарубят» его гарантированно уже при обсуждении в комитетах парламента – дальше он явно не пройдет. Минюстовский законопроект №6031 "О возмещении физическому лицу (инвестору) имущественного ущерба, причиненного вследствие преступления, совершение которого связано с инвестированием строительства жилья", определяет в каких случаях, каким образом и на каких условиях государство будет возмещать ущерб инвесторам, если их угораздит влипнуть в аферу подобную устроенной «Элита – центром». Первый же вопрос, который возник у ознакомившихся с законопроектом, «из какой тумбочки» государство намеревается брать деньги для возмещения, учитывая вечные проблемы Пенсионного фонда, выплат бюджетникам и прочая и прочая. «В проекте закона не указана точная сумма, которую правительство должно заложить в госбюджет для выплат пострадавшим от махинаций строителей вкладчикам. А согласно ст. 4 данного документа возмещение выплачивается только "в пределах соответствующих бюджетных назначений". Если же прикинуть, что лишь по "Элита-центру" изначально убытки были оценены в 400 млн. грн., а сейчас эта сумма увеличилась в три-пять раз за счет морального ущерба и судебных издержек пострадавших, то "соответствующих бюджетных назначений" может не хватить даже на компенсацию жертвам одной этой махинации» - комментируют ситуацию эксперты.

Но и кроме того. в оторопь специалистов приводит едва ли не каждый пункт законопроекта. К примеру, там сказано, что государство будет возмещать ущерб, если строительная компания не проводила никаких работ или такого предприятия вообще не существует, и оно нигде не зарегистрировано(!) Вот уже действительно «поле чудес» для мошенников любых мастей.

Вопрос, когда в Украине восстановится ипотечное кредитование, тоже уже стал в определенной мере риторическим. По самым оптимистическим прогнозам потребительские кредиты банки начнут массово выдавать к середине года, а ипотеку расшевелить удастся в лучшем случае в будущем году. Даже при всецелой поддержке государства (в которую банки мало верят) ипотечные кредита в обозримом будущем намереваются выдавать 12-13 банков под 25-30% годовых и с 50-процентным первым взносом. В пику банкам в чьей то умной голове родился еще один «маниловский» проект – создания строительно –сберегательных касс. Как предполагается, инвестор будет вкладывать в эту кассу деньги, когда сможет и сколько сможет. На них как положено будут нарастать проценты. А когда наберется хотя бы «полквартиры», на оставшуюся часть государство вкупе с банками выдаст «малопроцентный» кредит. Понятно, что структура эта будет самодостаточной, то есть функционировать будет ровно насколько, чтобы обеспечить безбедную жизнь своим создателям

Когда же к нам приедет Торренс?

2010-03-02T04:34:00.000-08:00

О том, что наша страна «уникальна», что она идет по «своему особому пути», мы слышим постоянно. «Особость», правда, чаще всего выражается в том, что Россия все же перенимает изобретенное другими странами – но с опозданием в десятки, а то и сотни лет. Очень красноречивым (хотя и далеко не единственным) примером яляется наш первопечатник Иван Федоров, в 1550-60-х годах «открывший» то, что Иоганн Гутенберг придумал в 1440-е.

Вернемся на наш любимый рынок недвижимости. Не первый год здесь идут разговоры о том, что добросовестного приобретателя нужно защищать. Что человек, пять лет назад купивший квартиру, не должен страдать из-за того, что лет 20 назад из этой квартиры кого-то незаконно выселили. И все гадают – а как же это сделать?

Решение – на поверхности, оно изобретено более 150 лет назад и применяется сегодня во многих странах. Называется «системой Торренса» - по имени автора Роберта Торренса, внедрившего ее в 1858 году в провинции Южная Австралия (в те годы колония Великобритании). Суть сводится к тому, что собственником недвижимости является тот, кто записан в государственную вотчинную книгу. Сам факт такой записи и становится юридическим фактом, устанавливающим право на недвижимость.

На первый взгляд, в России все похоже – у нас тоже имеется государственный регистрирующий орган, официально называемый сегодня Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. И в компьютерную базу данных (современный аналог вотчинной книги) она владельцев недвижимости заносит, и свидетельства о собственности выдает. «Маленькая» разница состоит в том, что эти документы по сути своей глубоко вторичны – любой суд может признать право на недвижимость недействительным, и свидетельство о собственности (вместе с самой собственностью) у вас заберут. А новому владельцу дадут такое же яркое, украшенное водяными знаками и печатями свидетельство о собственности…

Конечно, различные накладки, а то и откровенные преступления с имуществом происходят и при «Торренсе» - везде же живые люди. Но при тамошней системе добросовестные приобретатели не страдают, а все вопросы о том, почему права оформлены с нарушениями, адресуются к сотрудникам регистрирующих органов.

…В общем, для наведения элементарного порядка в этой сфере и изобретать ничего не надо – все уже придумано. Вопрос исключительно в том, сколько еще лет (или десятилетий) Россия будет пытаться найти свой уникальный путь решения проблемы…

Коррупция, стройка, ценник и ... чего?

2010-02-18T01:35:00.000-08:00

Попались на глаза прелюбопытнейшие данные по условиям строительства в 10 городах РФ. Число согласований, сроки согласований и даже затратность на это дело. Народ, конечно, завопил: «аа-а! Вот она причина сверхвысоких цен!» Действительно, в Москве и Питере больше всего бюрократического геммороя и самые высокие цены. Только, вряд ли кто осмелится сказать, что это основная причина высоких цен в столицах.

Словом, я решил подетальнее разобраться – к чему ведут бюрократические проволочки строительного дела. Ведь недаром Пётр Первый велел вешать без рассмотрения чинов всякого, кто чинит препятствия строительству. Потратил полночи на сбор данных (слава богу, пока ещё могу себе позволить такую роскошь), набил таблички и получил итоговую картинку, которой и делюсь.

Лишиться жилья в одночасье

2010-01-19T05:32:00.001-08:00

Итак, Украину (пока что условно) можно поздравить с новым Президентом. Моя дальняя знакомая Ольга Васильевна на избирательный участок не ходила. У нее другие заботы – где провести следующую ночь. Впрочем , проголосовать она не смогла бы, даже если бы хотела. Бывшая учительница не попала в избирательные списки, поскольку ныне она ныне человек без определенного места жительства. Бомж, иначе говоря. Принято считать, что бомжами чаще становятся люди, имеющие некоторые несогласия с общественной моралью, а то и с законом, - наркоманы, алкоголики, подписывающие дарственную на свое жилье за бутылку водки или «дозу». Но иногда и законопослушные и не лишенные здравого смысла граждане попадают в истории из серии – нарочно не придумаешь.
Ольга Васильевна пожилой одинокий человек с целым букетом заболеваний. Из дому она выходила редко, только по необходимости. Особенно сложно это было зимой, поэтому, когда молодая соседка Лариса, снимавшая жилье в этом же подъезде позвонила в дверь и спросила , не нужно ли чего купить, - женщина обрадовалась. Лариса и ее муж оказались приятными людьми, охотно выполняли мелкие просьбы Ольги Васильевны – купить продуктов, сходить в аптеку, уплатить за квартиру, сдать вещи в прачечную и т.д. Игорь к тому же починил текущую трубу в ванной, а Ольга подарила пожилой женщине свою старую теплую шубку. На радостях Ольга Васильевна пообещала молодой паре составить завещание на квартиру в их пользу. Возможно, эта неосторожная фраза и послужила толчком к дальнейшему, а может афера задумывалась изначально – сказать трудно. Но однажды Лариса зашла со следами слез на глазах и рассказала, что хозяин квартиры. которую снимает семья, потребовал немедленно освободить квартиру , а подыскать что –либо поблизости не удается, поэтому нельзя ли дескать временно занять одну из комнат в двухкомнатном жилище Ольги Васильевны. За плату, разумеется. Женщина согласилась – прибавка к пенсии получалась изрядная. Молодая семья переехала в гостиную комнату пенсионерки и получила ключи от квартиры.
Вскоре молодые люди предложили Ольге Васильевне еще одно: договор пожизненного содержания, в соответствии с которым они брали на себя все хлопоты и расходы Ольги Васильевны, а после ее смерти получали по этому договору ее квартиру. Такой договор, убеждала Лариса, – обычное дело, тем более, что женщина намеревалась же «отписать» им квартиру в завещании. Ольга Васильевна обещала подумать.
Думать ей долго не дали. Мягкая настойчивость Ларисы сделала свое дело , и спустя несколько дней в квартире появился нотариус.
А дальше события развивались по сценарию не раз описанному в судебных делах. У Ольги Васильевны резко поднялось давление, скорая помощь увезла ее в больницу, а по возращении через две недели она обнаружила на двери новый замок.
Дальнейшее тоже оказалось вполне предсказуемым. Выяснилось, что квартира продана по генеральной доверенности, (договор о пожизненном содержании на самом деле оказался совершенно другим документом).
Дело, как водится в суде. Когда и чем оно завершится предсказать никто может, поскольку нет ответчиков (ни Ларисы с мужем) ни новых владельце квартиры, они так и не появились А у Ольги Васильевны нет денег ни на адвоката ни на экспертизу подписи. Квартира, как водится арестована. Но даже если бывшей владелице удастся что то доказать и вселиться, то на горизонте маячит еще один судебный иск, инициатором которого является местный ЖЭК – за квартиру и коммунальные услуги не плачено больше года.

На круги своя

2010-01-19T00:14:00.001-08:00

В нашем доме постепенно появляются жильцы. Помнится, еще полтора года назад из 127 квартир владельцев имели лишь около 30. Почти полгода из 8 квартир на этаже наша была единственной заселенной. Сегодня жильцы есть уже в 3, а «ничейной» продолжает оставаться лишь одна. На парковке у дома, казавшейся поначалу весьма просторной, уже частенько нет свободных мест. Приходится ставить авто на территории соседнего, несданного дома. Муж смеется: «Пора переезжать в совсем новый дом!».

А если говорить серьезно, то на втором году финансового кризиса на минском рынке недвижимости – оживление. Квартиры снова выставляются на продажу и, что важно, не менее активно продаются.

Правда, есть казус с ценообразованием. В 2009 году белорусский рубль был девальвирован к доллару примерно на 30 процентов. Многие банки приостановили жилищное кредитование, в иных были установлены совсем уж «драконовские» условия. Я сама, например, успела «вскочить в последний вагон», взяв ипотеку под 24 процента в национальной валюте. Уже через неделю «Белагропромбанк» прекратил кредитовать покупку жилья… А позже и вовсе Национальный банк Беларуси запретил выдавать людям валютные кредиты.

Тогда же значительно упали цены на жилье в белорусской столице. Однокомнатную квартиру площадью в 31 квадратный метр в самом отдаленном и не престижном районе города можно было купить за 28 тысяч долларов, тогда как еще полгода назад за нее просили 45-50 тысяч долларов! Квартиры в хороших районах и даже новостройки подешевели на 5-10-30 тысяч долларов! Однако, из-за замораживания кредитов, в эти месяцы покупка жилья была доступна лишь тем белорусам, у кого наличными либо на банковском счету имелась вся необходимая сумма.

Сегодня ситуация с недвижимостью потихоньку возвращается в былое русло. Цена квартиры в белорусских рублях приблизилась к своей докризисной стоимости, что не может не радовать частных продавцов квартир и застройщиков. Хотя сумма в долларах пока не вернулась на прежний уровень… Скидку можно получить, договорившись об оплате наличной валютой.

В рекламных журналах о недвижимости – ажиотаж. Предлагаются к продаже и квартиры в уже сданных домах, и в тех, под которые еще только выделена строительная площадка. Цены за квадратный метр, что приятно мне как покупателю, указываются в белорусских рублях. Правда, в некоторых объявлениях встретила странную оговорку: «Цена без учета вознаграждения застройщика –» .

Звоню в ОАО «10 УНР – Инвест», которое предлагает квартиры в элитном энергоэффективном доме, сдача в эксплуатацию которого намечена на декабрь 2010 года. В объявлении указана цена за квадратный метр «без вознаграждения» - 1129 долларов. Консультант объясняет, что это лишь «голая» средняя стоимость строительства. В небольшой «двушке» площадью менее 60 метров, один метр без «награды строителей» стоит 1228 долларов, а уже с вознаграждением – 1344 доллара. Дороговато, учитывая тот факт, что пока построено лишь 3 этажа… А, услышав, что эту надбавку нельзя еще и льготно прокредитовать в банке, я было заподозрила, что «вознаграждение» нужно платить наличкой, что называется, из рук в руки… Но консультант сомнения почти развеяла, сообщив, что «вознаграждение» вносится на счет компании в банке.

Пролистав рекламный журнал, я обратила внимание, что многие застройщики «грешат» такими оговорками. Ведь чем позже клиент обратит внимание на написанную мелким шрифтом информацию об «удорожании каждого метра на 200 долларов», тем больше вероятность, что он уже внесет часть своих денег и уже просто не сможет отказаться от покупки…

Деньги – это не скучно!

2010-01-18T23:01:00.001-08:00

Сижу в кафе, обедаю. Подходит симпатичный мужчина: «Девушка, вы прекрасны, как майская роза!» Ну и там, то да се. А потом узнал, что я недвижимостью занимаюсь, и сразу посерьезнел:

- Слушай, а вот у меня двушка на Пушкинской, а я хочу продать, взять ипотеку, однушку в Черемушках, и участок еще прикупить, дом там строить. Только вот я не знаю, кредит в баксах брать или как? И какой лучше, аннуитетный или плавающий? И еще вот у меня с документами проблема…

Два часа пролетели незаметно. А потом такой встает и говорит: «Ну, спасибо вам большое за консультацию. Очень вы мне помогли. До свиданья!»

- Погодите, а как же романтика? Майская роза и все такое?
- Ой, а я и забыл. Вообще, знаете, такая это тема серьезная, что как-то и не до романтики!

В общем, надо мне в рубрику «любовь» переходить. Чтобы поклонников не пугать. А если серьезно, поражает меня одна вещь. Когда говорю новым знакомым, что пишу о недвижимости, все реагируют до ужаса одинаково: «Ой, а не скучно?», «А о чем там можно писать? Все одно и то же?». И коронный вопрос: «Ну и как там цены, вырастут или упадут?» Когда говорю, что не знаю, удивляются: «А о чем ты тогда пишешь?!»

Хотя уверена, пиши я в рубрику «туризм» или, скажем, «самые ужасные извращения», все бы только и ахали: «Как увлекательно!» А мне вот почему-то недвижимость интересней. И столько тут разных тем, проблем и аспектов, что повториться сложно. А даже если тема и повторяется, ситуация-то на рынке меняется каждый месяц! И порой так неожиданно, что не перестаешь удивляться: «И такое возможно?!»

И вообще, как может быть скучной тема, связанная с важнейшими человеческими ценностями:

1)Дом

2)Деньги

Конечно, духовные ценности главнее, но вы никогда не убедите меня, что деньги – это неважно и неинтересно. Но я надеюсь, вы со мной согласны. Иначе бы не читали этот блог, да?

И ещё про ИНКОМ

2010-01-17T23:35:00.001-08:00

Я как-то писал про разные квартирки, где риэлторы – инкомовцы. Одна из них, как говориться, запала в душу. Но, точнее, не сама квартирка, а дивная риэлторша, которая поёт такие песни по телефону, что заслушаешься. Квартира сама по себе полунеликвид: 2-й этаж, козырёк, требует ремонта, ну и альтернатива до кучи. Плюс только, что пешком до метро.

Каждый раз как звоню я представляюсь новым покупателем, спрашиваю по цене и получаю набор тезисов: «у нас столько-столько покупателей, будем, наверное повышать цену и вообще на сайте цена неправильная, у нас на самом деле 6.8 млн. а не 6.7 млн.». Еще звоню: «у нас каждый день просмотры, люди уже готовы внести аванс, но на 100 тыс.руб. больше дают». Я ей, конечно, подыгрываю: «Да что вы говорите! Да это, наверное, не квартира, а клад!»

Звоню через месяц, там еще одна песенка: «Да мы только-только начали выставлять квартиру, и уже понимаем, что надо повышать цену – столько звонков!». Я, конечно, не говорю, что эту квартиру мы смотрели 3 недели, а в базе она болтается с начала декабря.

Ладно, прошли праздники, открываю Виннер, смотрю, а эта до боли знакомая квартира уже болтается по 7.2 млн.! А чего стесняться? Не продаётся по 6.7 млн., поставим по 7.2 млн., главное, что при квартире человек хороший. Настоящий риэлтор!

Как же сделать супер-портал по недвижимости?

2010-01-13T01:24:00.001-08:00

Вчера болтали с приятелем-журналистом про дела земные. Я как-то вскользь упомянул, что вот последние «Деньги» набрали рекламы аж на одну (1!) полосу. Застройщики, походу, совсем перестали давать рекламу в бумажные СМИ и переориентировались на Интернет. На что приятель ответил, что какой, мол, в этом смысл? Проекты, порталы и т.п. по недвижимости в Интернете суть раздробленные, мелкие и в целом малоинтересные с точки зрения рекламодателя. Туда еще дадут модуль по дому эконом-классу, но пиар-полос, какими славились прошлые СМИ (вспомните сериал про Донстроевских дедов-морозов), здесь не дождаться. Мол, ничего и близко нет равного таким проектам как OpenSpace, Sports.Ru, Slon.Ru и т.п.

А вот далее выскочило самое интересное. Оказывается это понимает один из виднейших «крокодилов» на рынке инфраструктурного обеспечения московской недвижимости – хозяин «Виннера». И свой проект WinnerDom он как раз рассматривает в качестве претендента на роль такого абсолютного лидера (каким, кстати, является и его БД «Виннер» в своей области). На данный момент этот сайт представляет собой полупомойку. Для чего хозяин и собрал на рандеву ряд журналистов и поставил вопрос – что надо сделать чтобы стать недвижимостным СпортсРу? Те ему набросали первичных идей.

Я буду потихоньку следить – что выйдет в конечном итоге из этой затеи. Потому как «Виннер» себя зарекомендовал как сильного и грамотного бойца на рынке. Посмотрим, сладит ли он с Интернетом...

"Харьковская версия Рублевки"

2010-01-11T02:13:00.001-08:00

От зеленых легких города, похоже, скоро останутся одни воспоминания.
Генеральный план застройки города – это, разумеется, очень серьезно. Сколько раз за последних 20 лет разрабатывался и утверждался генплан застройки Харькова – сказать затрудняюсь . Одни из этих планов были привлекательными, с точки зрения горожан, другие, мягко говоря, сомнительными, но реализован хотя бы наполовину не был, кажется, ни один. Хотя шоу по поводу многих устраивалось изрядное – с пресс- конференциями, презентациями, буклетами и фуршетами.
В последние годы пламенных речей о генплане не слышно, хотя очередной генеральный алан как –будто бы существует. Впрочем, нельзя сказать, что строительство в городе ведется свсем бессистемно, определенная системность наблюдается, но она весьма оригинальная. Покопавшись в своем журналистском архиве, обнаружила с полдюжины публикаций о планирующемся строительстве жилых микрорайонов (главным образом, котеджных поселков), бизнесовых и развлекательных центров и прочих зданий и сооружений в зеленых зонах города. Естественно, вначале вокруг этих планов начиналась шумиха, возникали инициативные группы, проводившие протестные акции (вроде пикетов с лозунгами «Не позволим» возле горисполкома), затем все утихало, а строительство начиналось . Изрядную часть Лесопарка (самого большого по площади в Украине, и одного из крупнейших в бывшем СССР) уже застроили тихо и ненавязчиво. Впрочем, когда речь зашла о вырубке нескольких десятков гектаров под малоэтажную жилищную усадебную застройку, общественность зашевелилась. По сему поводу даже состоялись общественные слушания, - на свежем воздухе, в том же Лесопарке, - завершившиеся, как и можно было предполагать, ничем. В местных судах пылится несколько исков «о нарушении гражданских прав» дышать чистым воздухом. Но судоговорение тянется, протестный электорат возмущается, а застройку на какое-то время приостановил кризис . Нет, впрочем, сомнения, что вскорости она возобновится. А проект злые языки уже окрестили «харьковской версией подмосковной Рублевки» и прогнозируют, что если дело пойдет так и дальше, то на озеленение города денег из бюджета можно будет и не выделять. Озеленять будет нечего. По небольшому кусочку, зато весьма регулярно, «отщипываются» участки земли от Ботанического сада. В саду Шевченко (еще одно любимое место отдыха харьковчан), увеселительных заведений скоро будет больше, чем деревьев. Примерно то же самое происходит в парке имени Артема.
Совсем недавно на рассмотрение градостроительного совета был вынесен очередной проект (как утверждают, тоже предусмотренный генпланом) - о строительстве жилого микрорайона на территории Алексеевского лугопарка. Что и говорить, парком эту территорию назвать было трудно, из-за ее захламленности, запущенности и неухоженности. Но несколько десятков гектаров деревьев там имеется. Что останется от «зеленых насаждений» когда на этом месте возникнет жилой микрорайон со своей инфраструктурой и культурно –развлекательными заведениями, - никто прогнозировать не берется. Проектировщики обещают, что вырубать ся деревья будут «выборочно», при этом сохранятся особо ценные породы. В это, однако, мало кто верит. Древесина «особо ценных пород» и ценится на западном рынке особо. Наверное, не случайно, в Лесопарке, где тоже намеревались рубить, главным образом, «засохшие, усыхающие и ветровальные» деревья, от 200-300-летних дубов – реликтов остались одни пни.

Ах. где найти таких банкиров?

2009-12-27T23:53:00.001-08:00

Ипотечного кредитования в Украине практически нет. И восстановится оно, похоже, не скоро. Если до кризиса ипотечные кредиты предоставляли почти сотня банков, то сейчас меньше 10 и то под такие проценты - мало не кажется никому. Застройшики утверждают, что банки могли бы немного поумерить аппетиты. Банкиры утверждают, что они и так на грани краха из-за невозврата кредитов (в Украине, по официальным данным 300 тыс. неблагонадежных заемщиков, накопивших проблемных кредитов на 7 млрд. грн. - почти миллиард долларов). У каждого своя правота. Но от этого никому не легче.

Недавно харьковские строители и банкиры собрались за «круглым столом», чтобы обсудить проблемы ипотеки. Понятно, что никаких решений не приняли. Их принимают в других кабинетах. Но пар выпустили. А заодно и разъяснили пишущей публике, почему с ипотекой так плохо. Нет у банков «длинных ресурсов». Раньше одалживались за рубежом. Теперь не получается, не дают. В цивилизованных странах длинные ресурсы собирают Пенсионные фонды и страховые компании, а у нас эта система не развита. (Что правда, то правда, - не развита. Государственный Пенсионный фонд еле-еле наскребает денег, чтобы с сегодняшними пенсионерами рассчитаться, да и то у Госбюджета частенько одалживается, а в негосударственные фонды вкладчики что- то не торопятся. А у страховых компаний не восстановилась полностью репутация, подмоченная еще в середине 90-х)

Поэтому (цитата) «можно сказать, что для возобновления ипотеки понадобится не месяц и не год, а крупная реформа финансового рынка для накопления финансового ресурса». Когда эта самая крупная реформа пройдет, никто сказать не может. Пока по Украине идет кризис.
Но застройщики считают, что реформы можно не ждать, если изменить схему ипотеки, включив туда венчурный фонд. По предлагаемой схеме первый взнос заемщика составит 25%, кредит ему обойдется в 16% годовых. А залоговым обеспечением послужит закладная на будущую квартиру. А когда эта схема разовьется тогда и проценты по кредитам снизятся до 12 и менее.
Чем новая схема отличается от старой, и чем закладные лучше чем просто залог имущества, я, откровенно говоря, не поняла. Но это бы полбеды. Главное чтобы специалисты понимали. Но непонятно и другое, и это уже куда важнее. Откуда возьмутся деньги на кредиты, которых ныне банкам, по их признанию, не хватает? Тем более, что (извините, опять цитата) «никакая схема деньги не генерирует и прежде чем разрабатывать схемы, нужно найти реальные возможности их финансировать. Но сейчас, когда кредиты выдаются под 30%, ипотека развиться не сможет. Говорить об ипотеке можно будет тогда, когда проценты по кредитам будут меньше 10%.»
Вот такой «заколдованный круг». Шла я на заседание «круглого стола», не надеясь услышать о радужных перспективах. А возвращалась оттуда и вовсе растеряв оптимизм. Не видать нам нормальной ипотеки до… В общем, долго не видать

Так всё-таки, был у нас пузырь или нет?

2009-12-24T00:19:00.001-08:00

Сейчас нужно вытереть пот со лба. Кризисный 2009 год заканчивается. Можно спокойно оглянуться и задаться одним совершенно философским вопросом, который известный детский персонаж Пятачок сформулировал так: «Ой, что это так бумкнуло?». Хотя лично меня гораздо больше занимает второй вопрос милого Пятачка – «И что это за тряпочка?». Но тут надо всё по порядку. Сперва бумкнуло, потом тряпочка.

Вообще, в построенной мной теории коротких циклов московского квартирного рынка места пузырю не наблюдается. Вся динамика ценника, поведение числа сделок и мн.др. прекрасно и четко описывается простыми формулами с минимальным набором определяющих параметров (это буквально ипотека и денежная масса). Поэтому я категорически стою на позиции, которая отрицает существование отдельного московско-квартирного пузыря. С другой стороны, весь мой опыт аналитика и моделиста говорит о том, что математика (модель) способна самостоятельно объяснить любой феномен, выплеснув с водой и ребёнка. Поэтому я бы хотел привести аргументы противоположной стороны. Благо они достаточно веские.

Вообще, на загнивающем Западе аналитики давно уже понастроили теорий и моделей пузырей, нашли определяющие параметры и всё у них вообще правильно. Одним из характерных признаков «пузырения» является т.н. автокорреляция. То есть саморазгон некоего параметра рынка. На пальцах и без мат.терминов: поведение системы зависит от её предыстории. Если мы говорим о ценнике, то это значит следующее: предыдущий рост цены влияет на текущую её динамику. То бишь , если раньше только росло, то ныне падать ну никак не может. И, наоборот, если недавно начало падать, то с чего бы это ей начать расти? Так вот, прямые расчёты говорят: автокорреляция на московском рынке присутствовала и, говоря мат.языком, была значимой. Это первый аргумент против отсутствия пузыря.

Как это выглядело? В классическом варианте некий рынок выводится из стабильного состояния начальным толчком. Это какие-то сверхположительные новости или как в нашем случае – приход ипотечных денег. Возникает первая волна инвесторов, которые покупают товар и вкладываются в производство исключительно в ожидании дальнейшего роста актива, а не с целью его потребления. На волне успеха первых инвесторов возникает саморазгон системы. То есть приходит вторая волна инвесторов, которая своими покупками дополнительно повышает профит первых. Об этом широко публикуется в прессе и обеспечивается некоторое время дальнейшего роста актива (ценника). Потом может придти и третья волна, которая уж точно останется без штанов в результате краха, а может все закончиться потерями лишь второй волны инвесторов. Вот так обеспечивается автокорреляция.

Второй аргумент «за пузырь» изложен в работе Г.М.Стерника «Типология рынков недвижимости по сколонности к образованию ценовых пузырей». В ней показано то как темпы прироста цен в Москве начали существенно превышать темпы роста доходов граждан. Стерник выделяет период состояния рынка окт.2007-авг.2008 и называет его «перегретый рынок с частичной ипотечно-кредитной и спекулятивной поддержкой». Фактически, это та самая «вторая волна». Однако он же отмечает, что наблюдался лишь перегрев 1-го рода, то есть как таковой пузырь не сформировался (не успел), и дело вообще могло закончится лишь стабилизацией без лопания чего-бы то ни было. Но в дело вступил кризис и всё что перегрелось и хоть немного надулось в конце концов привело к «бумканью».

Тезис об отрыве ценника от опоры в виде роста доходов поддерживает и другой аналитик – Г.Лукьянчиков в своей статье «Рынок недвижимости Москвы: перепутье». Этот отрыв там показан в явном виде на рис.4 данной статьи. Но там приведён и ещё один аргумент «за пузырь». Взгляните на рис.6. Налицо формирование т.н. «уха» на фазовой диаграмме «сделки-цена». То есть периода когда наблюдается одновременно низкий уровень сделок и тенденция к падению цен. Такое состояние рынка – типичное следствие пузыря, что хорошо известно по западным рынкам.
Теперь ещё один важный аргумент, до которого численно пока ещё не докопался ни один аналитик, кроме автора данного блога. Это рост предложения «инвестиционных» квартир на рынке. То есть, те квартиры, которые были призваны зафиксировать прибыль инвесторов «второй волны». Выброс таких квартир есть прямое следствие пузыря и один из основных механизмов обвального «сдутия» оного. Этот рост имел место. Начало его было зафиксировано в моей статье «Кризис столичной недвижимости в картинках и цифрах» годичной давности, см. там рисунок 10. К марту 2009 число «инвест-квартир» в выборке из 21-й сданной новостройке выросло почти в два раза по сравнению с обычным уровнем. В течение 2009 года наблюдался дальнейший небольшой рост этого параметра с выходом на стабилизацию.
Кратко подводя итоги вышесказанного: были все основания для формирования пузыря (волны инвестирования, превышения темпа роста цен над темпами роста доходов). Есть четкие признаки его существования («ухо» на фазовой диаграмме, рост инвестиционных квартир на рынке). Наконец, есть просто прямое снижение цен на рынке.

Но несмотря на всё это ни один вменяемый аналитик не осмеливается чётко сказать: был пузырь и этот пузырь в 2009 году сдулся. Г.М.Стерник на своём докладе летом прямо заявил, что если уж что-то и было, то это «микропузырь», которых и раньше хватало (1995, 2004 и 2007 года). А.Крапин (RWAY) говорит, что на самом деле вообще ничего не сдувалось и крах впереди. ИРН... вообще ничего не говорит про пузырь, хотя полтора года назад (до кризиса) чётко указывал на признаки перегретости рынка и ожидание падения цен.

Я не хочу навязывать ни свою точку зрения, ни открыто поддерживать взгляды того или иного специалиста. В 2009 году на московском квартирном рынке произошли события, которые невозможно однозначно классифицировать ни как «пузырь», ни как «нормальный рынок». Отдельно взятого кризиса на рынке недвижимости не было вообще. Были кризисные процессы, шедшие параллельно с аналогичными процессами во всех секторах экономики. Здесь рынок недвижимости не отставал и не опережал своих коллег по цеху. В 2007 году ситуация, напомню, была совсем обратной: рынок квартир находился в депрессии, даже падал в цене на фоне роста всех прочих секторов.

Завершая, скажу, что, действительно, гораздо интереснее самая та пятачкова тряпочка. С чем мы пришли в 2010 год. Как там сектор строительства, что с уровнем предложения, сколько выжило компаний на рынке, кто перехватил активы. Но это уже тема для следующей заметки.

Социальная ипотека

2009-12-20T23:20:00.001-08:00

«Квартирный вопрос» актуален во все времена. Времена меняются, а получить заветные квадратные метры всё сложнее и сложнее. Несколько лет назад возник бум ипотечного кредитования. Мировой кризис изрядно потрепал нервы заёмщикам, купившим по ипотеке квартиру, и развязал руки нечистоплотным банкирам, пытающимся нажиться на экономических трудностях. Тем не менее, на сегодняшний день ипотека является, пожалуй, единственным вариантом приобретения собственного жилья.

В создавшихся экономических условиях на ипотеку могут рассчитывать только те, кто уверен в стабильности своих финансов. Что же делать тем, кто относится к социально незащищённым и не имеющим «финансовой подушки»? Для них Правительство России разработало программу социальной ипотеки. Её участниками могут стать: очередники, молодые семьи, военные и молодёжь.

Для стоящих в очереди на улучшение жилищных условий на льготных условиях, разработано две схемы социальной ипотеки:

1) жилье приобретается по себестоимости, то есть по цене застройщика, с оплатой 70 % от стоимости квартиры, на которые и оформляется ипотечный кредит;

2) жильё приобретается по рыночной стоимости, но на оплату первоначального взноса оформляется безвозмездная ссуда.

В программе социальной ипотеки «Молодой семье – доступное жильё» могут участвовать семьи, если обоим супругам ещё не исполнилось 35 лет. Но, они могут иметь на семью из двух человек не более 42 кв.м. общей площади, а на семью от трёх человек – не более 18 кв.м на каждого. В этом случае, молодая семья может получить субсидию в размере 35 % стоимости квартиры, а если есть дети, то 40% от стоимости.

Для военных действует программа «Военная ипотека». Её суть заключается в следующем: ежегодно на лицевые счета включённых в неё военнослужащих перечисляется сумма, установленная Правительством РФ. Размер перечислений меняется с поправкой на инфляцию и в соответствие с общей экономической обстановкой. Возможность включения военнослужащих в эту программу зависит от звания и даты подписания первого контракта.

Программа социальной ипотеки для молодёжи связана с возрождением стройотрядов. Для получения права приобретения жилья по себестоимости в таком отряде нужно отработать как минимум 150 смен.

Использование той или иной схемы социальной ипотеки зависит от конкретного региона. В Тульской области реализуются только программы «Военная ипотека» и «Молодой семье – доступное жильё». Стройотрядов в нашей области нет, а очередников на получение жилья, мягко говоря, много.

Обвинения застройщиков в том, что они ориентируются только на коммерческий рынок жилья, беспочвенны и несолидны. Кто же будет работать себе в убыток? О социальном жилье должно позаботиться государство вообще и региональная власть в частности. Остаётся надеяться, что пущенное на самотёк дело обеспечения граждан Российской Федерации жильём однажды попадёт в хорошие, заботливые руки.

Автор: Лобанова Елена Валерьевна.

Бахетле - счастливый супермаркет

2009-12-13T23:48:00.001-08:00

Где вы покупаете еду? Рискуя здоровьем выбираете самое необходимое в Перекрестках-Каруселях, толкаетесь в сараях Метро и Ашанов, придираетесь в Азбуках вкуса, торгуетесь на рынках, чередуете ночные ларьки с онлайн заказами, предпочитаете специализированные магазины?

Перебрав точки всех сетевиков и небольшой ассортимент «допущенных» в них производителей, наступает момент продуктовой безысходности: идти одинаково не хочется никуда. Так вот с 16 декабря рацион питания проезжающих по Можайскому шоссе разнообразит представитель татарстанской сети «Бахетле» (300 м от мкад из центра).

Формат магазинов - супермаркет домашней еды, концепция - продажа блюд татарской кухни собственного производства. К привычному набору из нечта в форме овощефруктов, нескисаемого молока и содовой воды, Вы сможете добавить настоящий конский кызы, медовые чак-чак и талкыш-калеве, треугольные эчпочмаки и целительный кумыс, десерты из виноградного лаваша, кыстыбый и бэккен. Я все это не очень люблю, но новая возможность всегда приятна.

В Москве и области работают уже 3 таких магазина: на Алтуфьевском, Тверской-Ямской и в Балашихе. Общая площадь помещения на Можайке 2,7 тыс. м2, торговый зал 1,5 тыс. Как минимум половина половины здания займут кулинарные цеха, где гарантируют использование только очищенной воды, полное отсутствие красителей-консервантов, ну и вообще стражайший контроль за всем процессом. Проверить обещания можно ежедневно с 9.00 и до 00.00.

Загадочная перепланировка

2009-12-09T22:58:00.001-08:00

Сегодня смотрел одну квартиру, которая показалась мне крайне любопытной. Я её заметил как из ряда вон выходящую в 9-этажках. Там была кухня в 7.5 метров. Обычно такая кухня – примета 12-этажки и выше. Что оказалось на деле...

В обычной трёхкомнатной квартире-«распашонке» сделали капитальную перепланировку. Снесли часть туалета и присоединили к кухне, снесли стену между комнатой и кухней. Остаток от туалета присоединили к ванной, сделав совмещённый санузел. В результате получилась квартира со следующей конфигурацией: две небольшие комнатки в приватной зоне; большая кухня-столовая; маленький совмещёный санузел.

То есть, раньше была классическая трёшка-малометражка (6 метров кухня, две маленькие комнаты и одна средняя). Это квартира для 4-х человек, к примеру 2 ребёнка + супружеская чета. Или чета, ребёнок, бабушка. Что получилось теперь?

Идеальная квартира для пары без детей. Две приватные зоны-комнаты и гостевая часть. В крайнем случае, пара + маленький ребёнок, который пока живёт с мамой. Понятно, что ликвидность такой квартиры резко упала, по той причине, что такой состав семьи, скорее, будет искать себе двухкомнатную квартиру, сэкономив где-то один миллион рублей. Вот эта «трёшка» и болтается чёрте-сколько на рынке, снижаясь по цене. Думаю, её купят, когда достигнет по полной цене уровня «двушек».

ЗЫ: Кстати, перепланировка ещё не узаконена. О-ля-ля, как говоря французы...

Бывает ли дым без огня?

2009-11-23T23:29:00.001-08:00

Я вот всё думаю – кто и почему заказал кампанию в СМИ про осенние беды девелопмента. Помните, в конце весны лета начали громко говорить о том, что пик задолженностей у девелоперов будет этой осенью. Мол, тут-то у нас и начнут один за другим идти банкротства. На это ещё наложилось ожидание (и разговоры) о приходе второй волны криза как раз тоже осенью.

Вот, можно сказать, что осень прошла. И – ничего... Один Строймонтаж кирдыкнулся, да и то в С-Петербурге. Наоборот, застройщикам открыли новые кредитные линии, особо отличившимся (ПИК) даже вон гос.страхование обеспечили.

Мнение такое: в конце весны-летом шло давление на застройщиков со стороны финансового капитала. И эта пиар-кампания была частью этого давления. В результате мы имели целую череду громких переходов собственности в летний период. Это коснулось ПИКа, Дон-строя, Капитал-групп, конторы Чигиринского и ещё пары более мелких контор.

Продавив переходы собственности необходимо было поддержать полученные активы. Отсюда растут ноги у новостей про новые кредитные линиии, реструктуризацию задолженности, резкий рост продаж. И все как позабыли про осенние страшилки. И, заметим, никто не поминает и то, что начало года 2010 – это тоже очень критичный период по деньгам.

Работают люди, словом. Не лаптем щи хлебают.

Что такое ключевая задача в жилищной области на текущий момент?

2009-11-17T22:38:00.001-08:00

Президент наш в своём послании даёт такой ответ: «Ключевая задача, которую мы обязаны решить, – это обеспечение ветеранов жильём. В федеральном бюджете этого года на такие цели выделено около 46 миллиардов рублей».

3-4 года назад эта задача, когда Медведев ещё не был президентом, звучала так: доступное жильё для всех. Я так понимаю, что в цитате прозвучало прямое завершение этой программы. Всех обеспечить не можем, так давайте обеспечим хотя бы ветеранов. Кстати, не уточнено – каких именно. У нас в количестве имеются ветераны МВД, к примеру. И ФСБ. И ещё многих уважаемых служб.

Здесь ещё следует вспомнить, что ведётся активная деятельность по увеличению пенсий. На что, кстати, Жириновский выдал отличное выступление в ГосДуме, смысл которого был в следующем: те, кто у власти, начинают сейчас подкупать электорат выборов 2012 года. Только при этом не понимают того факта, что раздача денег людям преклонного возраста – это выемка тех же денег из карманов людей молодого, репродуктивного возраста. И удар по рождаемости, зодно

Трудно не согласится с Вольфовичем...

Так что подмена ключевой задачи – штучка всё из той же оперы. Это забывать не следует.

Жизнь с препятствиями

2009-11-15T23:20:00.001-08:00

Только-только порадовалась за порядок в 46-ой налоговой (смогли же усмирить созданный законодательными органами ажиотаж!), как натолкнулась на другую проблему - переход УФРС на новую систему регистрации сделок по купле-продаже недвижимости.

Собственно, говорилось об этом давно, и закон был принят не вчера. Все лето пугали тем, что данное учреждение закроется для того, чтобы открыться под новым названием:" Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве", с новыми методами работы. Но, как всегда, реорганизация случилась неожиданно (так у нас в Москве всегда внезапно наступает зима и выпадает снег, все будто бы в Африке живут и резину на машинах не меняют, пока дороги не заметет, только тогда выстраиваются сумасшедшие очереди в шиномонтаж...). Сравнение мне в голову не зря пришло. Случилась сложная сделка с двумя квартирами в разных городах - Москве и Рязани, пришлось ехать в есенинские места именно в день, когда всерьез повалил снег, и дороги были небезопасными (слава богу, шины с шипами я поставить успела и с рязанской квартирой все сложилось удачно). Затем планировалось сдать договор купли-продажи московской квартиры на регистрацию в столице и попросить руководство УФРС сократить срок регистрации (законное право!). Причин было предостаточно - недееспособный гражданин, в лице своего законного представителя - сестры, продавал свою малюсенькую квартиру в Москве и покупал большущую и комфортную в Рязани (где он фактически проживал много лет с сестрой), получая еще и немаленькую доплату на свое содержание. Все было оформлено безукоризненно - разрешение опеки, счет в Сбербанке на имя недееспособного, вот только сроки регистрации сделок сильно разнились, оттого мы и написали просьбу об ускорении регистрации на Большой Тульской, д.15, приложив все, подтверждающие ситуацию, документы. И.... получили отказ! Оказывается, в большей степени из-за того, что очередная перетрубация случилась в связи с переходом на новую компьютерную систему, установленную в рег. палате, неосвоенную и постоянно виснущую. Все можно было бы понять, если бы буквально на следующий день мне не предложили ускорить регистрацию другой сделки, не имеющей для этого никакого законного основания, за определенную мзду... Конечно, мы не воспользовались предложенными возможностями, но погрустнело... Скажете:" Девушка, сколько Вам лет? Вы что, первый день в нашей стране живете?" Нет, конечно. Все знаю и понимаю, возраст здесь не причем - врожденный оптимизм и "розовые очечки" не так просто скинуть....Хоть и наталкиваюсь постоянно на общий бардак и коррупцию.

Но, как всегда, отвлеклась. Я же про новую систему сказать хотела. Чего мы только не видели за 17 лет существования собственности - и ДМЖ, и ДМЖ и ЖП (классное название было!:)), и УФРС, и т.д., и т.п... И однодневную регистрацию, и недельную, и месячную....Ни одна из реорганизаций не приносила улучшения и не проходила гладко. Вот и теперь - в день филиалы принимают по 8-10 договоров (в лучшем случае!), система через день зависает и не работает, в очередь опять стали с ночи записываться. И это тогда, когда в кризисную пору рынок стал расшевеливаться. Подарок к Новому году, что ли? Зачем?

Понимаю, что "и это пройдет", однако, не жизнь, а сплошное преодоление препятствий. Правда, если с другой стороны посмотреть... Держат нас в тонусе. М.б., оттого у нас и женщины долго-долго привлекательны, и мужчины чувства юмора никогда не теряют... А? Во всем надо положительные стороны искать. Только это позволяет выжить!

Почему в Москве дома неправильные

2009-11-09T22:34:00.001-08:00

Я, честно говоря, всегда любил ездить заграницу хотя бы из тех соображений, что это сильно прочищает мозги. Потому как проживая в нашей доморощенной реальности и являясь её составной частью, как-то эту реальность начинаешь воспринимать как установившийся порядок вещей.

Вот передо мной строят район Новокуркино (ПИК). Точнее, сейчас не очень строят. Супруге дома даже нравятся, это которые КОПЭ-Парус. Один желтенький, другой бордовенький. Я же в шоке. Это же обычное индустриальное уродство покрашенное разной краской.

Почему-то у нас разнообразие жилья принято воспринимать как разнообразие фасадов или геометрической формы здания. Было серо-панельное П-44 стало красно-кирпичненькое П-44Т. Был квадратный «монолитик» стал с «монолитик» с башенкой.

Заехав в Европу, в новые районы, быстро понимаешь – что такое разнообразие на самом деле. Во-первых, разнообразие на уровне стиля жизни. В той же Барселоне в одном квартале я видел совмещение частного дома с патио и многоквартирного здания. В Голландии модерновый дом, построенный по самым последним инновациям, сосуществует со вполне классическим кирпичным зданием. То же новым, кстати. Кому чего нравится – тот и выбирает. Во-вторых, многообразие по архитектуре. Там районы, их история задают стили архитектуры, а не способ производства.

У нас в этом плане наиболее продвинутый район – это Куркино. Там немножко позволили себе поэкспериментировать. Есть коттеджики, есть таунхаусы, есть среднеэтажечка. А есть и кошмар советского периода – 22-этажные параллелипипеды. Но и там не рискнули выйти «за». Выстроили то, о чем более-менее имели представление.

А вот прочие районы, которые я видел, вот там грусть по полной программе. Самое интересное, что даже для относительно богатых людей строится некий «стандарт». Извольте получить многоэтажный параллелепипед из качественного материала и распишитесь. Это я говорю посмотрев на проекты «Новых садов», «Доминиона», «Снегирей». Все как рогами уперлись в многоэтажное «кондо». Хотя в 90-е экспериментировали, к примеру, с таунхаузами и коттеджами в центре. Опять же вспомним дом-яйцо на Машкова.

Почему-то заглохла тема лофтов. В принципе, старых цехов-заводов хоть попой ешь. Лофты, кстати, вообще могли быть ударной темой на рынке. Но, видимо, всё губит тема безопасности. Богатый покупец обычно ставит безопасность на первое место. Потом обычно идёт устройство ночёвки автомобиля, потом размер жилья, потом всё прочее.

В целом скажу так: архитектурное мышление в Москве страшно подавлено. Многое, конечно, пришибла эпоха буйных нефте-денег, которая загнала издержки девелопмента на недосягаемую высоту, с которой сейчас никто не хочет спускаться. Но деньги-деньгами, а в Москве есть Москомархитектура. Что-то уж могли бы здесь сделать. Город напрасно сосредоточился на социальной застройке панелью, отдав всё прочее инвесторам.

А ведь были же, чорт возьми, у нас 20-е года! Вот где архитекторы размахнулись. Там с разнообразием было нормально. Но всё скушал сталинский ампир (включая архитекторов), а потом его, в свою очередь, сожрал хрущовский индустриализм. Так вот с ним и живём до сих пор.

"Мужской" и "женский" взгляд на брачный договор.

2009-11-09T02:09:00.001-08:00

Спорить о том, что мужчины и женщины очень часто мыслят по-разному, думаю, никто не будет. Касается это самых разных сфер жизнедеятельности и, должно быть, не случайно – «так природа захотела». Оттого нас и тянет друг к другу, с одной стороны, и создает определенные сложности, с другой. Порассуждаю об этом в узком ключе, связанном, естественно, с недвижимостью.

«Уж сколько раз твердили миру...» Нам - все не впрок. Это я, как ни странно, брачный договор имею ввиду. Потому что недавно опять столкнулась с неприятием такого полезного документа. Очень часто в моей практике приходится сталкиваться с ситуацией, когда молодые люди продают свое личное имущество, полученное в подарок от государства (приватизация), или по наследству, или по договору дарения, а взамен покупают другие квартиры, будучи в браке. Ни для кого не секрет, большая часть обменов-расселений совершается через куплю-продажу. И что же получается! Продают они стопроцентно свое имущество, а приобретают - совместнонажитое, на которое, не дай бог семейная жизнь не сложится, вторая половинка будет претендовать в одной второй доле (т.е. - 50%! 35 статья Семейного кодекса). Естественно, я всегда разъясняю правовые последствия данного шага и всегда советую перед подписанием договора купли-продажи заключить брачный контракт, где можно указать, что денежные средства, выделенные на покупку, принадлежат одному из супругов и, значит, приобретенная квартира, тоже будет его личной собственностью. По-моему, ничего плохого и зазорного в том, чтобы договориться на берегу, нет. Вполне цивилизованный путь. Но, не для наших граждан (увы!). В девяти из десяти случаев, после моего предложения следует замешательство, охи-ахи и вердикт: "Нет, это не для нас. Я не могу своему супругу (супруге) такое даже озвучить. Разрушится брак." Один раз было особенно странно. Жена, находящаяся на грани развода, ровно так же отреагировала. До этого долго жаловалась на несовершенную супружескую жизнь. Я ей сказала: "Вам-то уж чего бояться! Заодно и проверите истинные настроения мужа, ведь все-равно подумываете о расставании." На что мне девушка ответила: "Ну, разведусь-не-разведусь - вопрос. А после брачного договора точно все порушу." Почему? Мне не совсем понятно. Придут потом с обидами и нераспутываемым в течение многих лет клубком проблем, вместо того, чтобы сейчас послушаться.

Неистребимый менталитет! Поэтому придумывают мужья и жены оформления на мам и пап, чтобы те в дальнейшем им же и подарили приобретенную собственность и т. д., и т.п.... Тогда как во всем мире по-другому - честнее и правильнее. Моя старшая дочь, совсем недавно вступившая в брак во Франции, перед тем как подать(!) заявление в мэрию, обсудила и подписала контракт с будущим мужем. Большинству же наших сограждан до таких отношений расти и расти! "Загадочная русская душа....".

Особенно мужская. Спросите, почему я так категорично утверждаю? Да потому что, уже пыталась обсудить данную тему в Интернете и получила достаточно много комментариев от мужчин и женщин, после чего могу делать выводы и обобщения. Так вот. Практически все женщины соглашались с целесообразностью заключения брачного договора, практически все мужчины – нет! Самый мягкий довод от «сильного пола» был такой : «В России нет судебной практики исполнения данных контрактов, потому и заключение их – бессмысленно». Это, кстати, аргумент, имеющий право на существование. Все остальные сводились к следующему: «Если еще не вступив в брак, женщина думает о разводе, значит, нет любви, а только голый расчет», или (в случае, когда браку не один год, а квартира покупается только что) : « Она руководствуется не чувствами, значит, планирует со мной развестись!» и т.д., и т.п…. Удивительно! Ладно бы речь шла о семьях, где мужчина полностью содержит жену и детей и вкладывает свой капитал (ему-то как раз такой договор нужен!), а то ведь речь идет о тех представителях мужского рода, которые еще никак себя не проявили, однако считают, что их самолюбие уязвляется от одного только словосочетания – « брачный договор ». Почему????

Покупатель как девушка

2009-11-09T01:10:00.001-08:00

Мой знакомый риэлтор применил в беседе очень забавный образ. По его словам нынешний покупатель ведёт себя как молоденькая девушка среди парней. Ей и хочется, и колется. Вроде надо выбор сделать и с чувством отдаться какому-либо варианту, но тогда о прочих придётся позабыть.

При этом она вся такая молоденькая и глупенькая, но хочет показаться тёртой и опытной, а, главное, полной хозяйкой положения - это здесь не этак, то не так, и вообще я тут командую! Парни (то бишь, риэлторы-хозяева) скрипят зубами, но боятся спугнуть кисоньку. Ладно, думают, повытрэбенивайся пока, а вот уж как заманим в тёмную комнату, вот там уж разделаемся как повар с картошкой.

Но вместе с тем гуляет она, гуляет, хоть сроки молодости не бесконечны. Но в конце концов решаться на что-либо придётся. И девушка это знает. Более того, она смутно чувствует, что вокруг любезной квартирки также бродят конкурентки, способные свести на сторону интересный вариант.

ЗЫ: Интерсено, что на Дом-экспо также использовали подобный сюжет. Только там наоборот – покупатель был женихом, а объекты недвижимости – невесты.

И снова о базах данных

2009-11-02T21:29:00.001-08:00

Читаю заголовок аналитического материала Рамблер.Ру – «базы данных с объявлениями вытеснили из Топ-20 сайтов все риэлтерские агентства»

Новость из разряда вполне предсказуемых. Интернетизация публики однозначно приводит к тому, что исключаются звенья посредников. Смысла в 150 внутренних базах данных риэлторских агентств, конечно, нет. В идеале нужна одна база данных. Но до этой единой базы нам как до луны пёхом.

Сейчас ситуация с точки зрения московского покупателя квартиры не совсем благоприятная. Он должен окучивать своим недреманным оком сразу три потока: 1) бумажную прессу в виде «Из рук в руки» и «НиЦ»; 2) инсталлируемые базы данных типа «Виннер»/»Навигатор»/»Бонус-риэлти»; 3) разномастные сайты баз данных объявлений. И везде варится своя кухня. Где-то хотят регистрации, где-то денег за открытие контактов, где-то удумали свою уникальную поисковую систему. Причём, этому покупателю никак не разобраться – кто с кем связан, кто как обменивается информацией и т.п., кто кого дублирует, чтобы хоть как-то уменьшить время, затрачиваемое на просмотры и поиски.

Такая ситуация, конечно, далека от желаемого этим покупателем. Она неудовлетворительна и для продавца квартиры, который искренне заинтересован в минимальном количестве препонов в доступе к его квартире.

Вот один реальный пример: некто предлагает квартиру с отличным ремонтом. Квартира сама простенькая, но ремонт и обстановка отменная. Конечно, надо сделать много фото, иначе покупатель просто уйдёт к более дешёвым вариантам. Продавец так и делает, а после размещает квартиру на сайтах «Изруквруки» и «НиЦ». На «бумагу» смысла ему нет выходить. А в инсталлированные базы данных он надеется, что и так попадёт через партнёрские программы. И попадает, но без фотографий. В результате найти и оценить его может только тот покупатель, который честно доберётся до сайта ИРР или «НиЦ». В базах данных потенциальный покупатель его пропустит из-за высокой цены и отсутствия фото. В этом реальном примере квартиру нашли и купили. Кто нашёл? Риэлтор-профессионал. Только он более-менее ориентируется во всей этой каше.

Отдельная песня – открытие контактов. Конечно, все хотят зарабатывать на доступе к информации. И с точки зрения продавца, и с точки зрения покупателя – это страшный препон, даже с учетом того, что платеж сейчас максимально упрощен благодаря СМС. Вся беда в том, что покупатель ищущий квартиру совсем не обязательно находится в «горячем» состоянии. Он может вести предварительный поиск-обзор. Интересующая прозвоненная квартира может его зацепить и перевести в «горячее» состояние. Но если за контакт требуют денег, то он так и останется «тёплым».

Кстати, это существенный недостаток по сравнению с базами данных риэлторских фирм. Там всё-таки доступ открытый. Впрочем, это компенсировалось сложностью помещения своей квартиры в БД, скажем, «Миэля». Нет эксклюзива – нет объявления на сайте этой компании.

Словом, впереди ещё вагон работы и широкое поле для битв, поглощений и слияний.

Врата ада

2009-11-01T22:20:00.001-08:00

Вот хулим риэлторов за то, что деньгу гребут низачто, но на самом деле, конечно, мы это зазря. Я вот тут озаботился добычей кадастрового/технического паспорта и извлечения из последнего по своей квартире. Всё это имеет место быть в БТИ. Значит, путь - в местное БТИ. А это заведение в Подмосковье не зря окрестили «вратами ада».

Сходил. Ознакомился. Присвистнул. Особенно, когда тёртая (клейма ставить некуда) риэлторша из очереди иронично намекнула, что мне сюда ещё минимум 3 раза соваться придётся. И каждый раз стоять.

Пришёл я за 35 минут до открытия. Записался 40-ым. Чтобы быть 10-ым надо приходить где-то в семь утра. Ну ладно, производительность у окошка (а их 2 всего) – где-то 20+ мин. на человека. Почему так – господь ведает. Словом, до закрытия лавочки в 13-00 обработали чуть более 30 человек. Пролёт.

Фишка в том, что БТИ и в субботу ещё только до часу «физиков» принимает, и в понедельник также. Посоветовали приходить в три оставшихся дня. Понятно, что народ накапливается вследствие этого. Я уж не говорю, что реально даже в эти дни приём окошками ведётся только 7 рабочих часов. Вроде мелочь, а в сумме - ...

Понятно, почему, скажем, московский риэлтор не любит с Подмосковьем работать. Там у него «ходов» нет. А три раза терять минимум по полдня на квартиру (кот. ещё не факт, что до сделки дойдёт) – это невеликое удовольствие.

Обновленный Rambler TOP100

2009-10-30T01:59:00.001-07:00

Бывают такие компании – все уверены, что они уже 100 раз как закрылись, а они что ни год - пытаются оживать. По частоте реинкарнаций лидирует KM, следующим в списке, но уже по масштабу, я бы Rambler назвала. Только закончили обсуждать антиулдачную смену фирменного стиля, как они новый повод подкинули – обновленный TOP100.

На 1й взгляд все очень симпатично. Из того, чего пока нигде нет: можно задать тип сайта (блог, магазин, портал…), формат документов на сайте (видео, аудио…). Поиск стал более гибким и позволяет отсматривать выдачу как коротенечко, так и более подробно. Удобства прибавил фильтр по географии и главное – по теме тематики:)

К рейтингу по очень топорной статистике добавился сводный показатель – индекс популярности, основанный на данных о посещаемости. В чем различия в 2х списках и как рассчитывается индекс – неясно, подозреваю ни в чем. В общем видно, что над навигацией хорошо потрудились, а внутренности осталили на совести участников.

upd аналитика несмотря ни на что мне пожалуй даже нравится.

Про ООО

2009-10-29T05:24:00.001-07:00

О! Думаю, многие агентства недвижимости являются обществами с ограниченной ответственностью. Поэтому, мои впечатления о посещении налоговой инспекции №46 г.Москвы в связи с 312-ФЗ, надеюсь, будут небезынтересными.

Есть такие вопросы, на которые ответить невозможно. Приведу пример из моей любимой в детстве книжки о Карлсоне. «Плохой мальчишка» задает вопрос Фрекен Бок: «Вы перестали пить коньяк по утрам?» Разве можно достойно ответить? Никак нельзя. А теперь я спрошу вас: «Вы перестали чувствовать себя стадом баранов?» И? Чем парируете?

С такими примерно мыслями я сегодня, поднявшись в 6 утра, ехала в пресловутую налоговую инспекцию. Ибо, мне было сказано, что оттягивать неприятную обязанность никак нельзя, и письмо на адрес фирмы пришло соответствующее с заголовком «Срок перерегистрации истекает через 65 дней» и с содержанием: «Добрый день, Бабкина Лариса Викторовна.
Уведомляем вас, что 01 июля 2009 года вступили в силу изменения, внесенные в
ГК РФ и закон "Об обществах с ограниченной ответственностью". До 1 января
2010 года уставы и учредительные договоры обществ с ограниченной
ответственностью, созданных до дня вступления в силу Федерального закона от
30.12.2008 312-ФЗ, подлежат приведению в соответствие с Гражданским Кодексом
РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 312-ФЗ) и Федеральным
законом "Об Обществах с ограниченной ответственностью" (в редакции
Федерального закона от 30.12.2008 312 - ФЗ).
Обратите внимание: с 01 июля 2009 г. все ООО должны вести и хранить списки участников. Ответственность за ведение списков возложена на генерального директора ООО.» ЗАО «Фирма РУССКОЕ ПРАВО».

А ведь я одна во всех лицах – и Генеральный директор, и учредитель, да еще и ( сказала бы – вот оно, еврейское счастье, да не могу – не имею отношения к этому уважаемому мной народу) паспорт поменяла в начале года по возрасту (увы! Ощущаю-то я себя и выгляжу, как мне кажется, гораздо моложе, но документ сменить пришлось…по закону). Это прибавило проблем в данном случае. В юридической компании доходчиво объяснили, что перед перерегистрацией я должна внести изменения в учредительные документы (лишний этап – время и деньги! Почему одновременно две операции провести нельзя, так и не поняла, единственное объяснение – наша налоговая – «государство в государстве» ). Потому, выйдя сегодня спозаранку в серое хмурое и дождливое утро, готовилась к целиком потерянному дню. Ведь доверить такое право, как внесение изменений и перерегистрацию, оказывается, никому нельзя – будь добр, генеральный директор или учредитель компании, пожалуй САМ пред светлые очи работника налоговой! Позволю маленькое отступление. Когда я в семье рассказала о предстоящих мытарствах, старшая дочь меня пожалела и выделила интересную книжку, чтоб было с чем время коротать, а младшая ( всего-то 17 лет с половиной!) язвительно заметила: «Молодец, президент! Правильно задумал. Пусть,вы, начальники, в очереди постоите – хорошо! Поймете, почем фунт лиха. Не все же подчиненным по учреждениям маяться!» Э-э-х! Должно быть, не зря моя младшенькая учиться на критика пошла!

А то, что в очереди не бедные старушки (как в регистрационную палату по недвижимости) стоят, увидела сразу. Добравшись до Походного проезда, который на другом от меня конце Москвы находится, не могла припарковаться – солидные дяди и тети – владельцы собственного бизнеса – на хороших автомобилях пожаловали, пришлось покрутиться, прежде чем приткнуть свою машину, далеко от налоговой, над речушкой с неожиданной стайкой разномастных уточек, которые порадовали глаз. Было это в 8 утра. Далее – занятно. Обошла все огромное здание кругом, наткнулась на несколько очередей. В одной (по-старинке , с доморощенными списками) даже зарегистрировалась под номером 270, оказалось, напрасно, она была для тех, кто впервые фирму оформлял. Моя очередь была живой, простояла в ней минут 15 и оказалась в вожделенном здании с талончиком 410(!). В ту минуту проходил – 101-ый человек, желающий внести изменения в учредительные документы. Объективности ради скажу, что налоговая в эти сложные дни работает с 7 часов утра до 9 вечера(!) , без перерыва на обед. При этом для всех желающих открыта столовая, куда, правда, тоже очередь (как и в туалеты, и к автоматом с кофе-чаем). В общем, напрасно я тепло одевалась, думая прозябать часы на улице. Огромное помещение более чем с 75-ю окнами было душным и невероятно заполненным стоящими, все вновь и вновь прибывающими людьми (стульев и лавочек совсем немного). Давненько я не видела такого столпотворения! Но, в целом, существовал порядок. Регулярно по громкой связи повторялось, что перерегистрация продолжится и после 1-го января и, вообще, документы можно отправить почтой. Присутствовал ОМОН или милиция (я в этом слабо разбираюсь). Было видно, что пытаются разрядить обстановку, то есть, сначала ажиотаж создали, а потом задумались, как с такой напастью сладить. Это по-нашему, по-российски. Да разве теперь, набравший обороты поезд, так просто затормозить? Милейшая женщина Зинаида, завсегдатай этого заведения, поведала: « Сейчас гораздо лучше. А вот недели две назад с вечера очередь занимали, и одну женщину затоптали – не насмерть, а так – ребра поломали, после чего – ОМОН и более-менее порядок. Вот.»

Я простояла в очереди 5 часов, у окошка – 3 минуты. В 13.15 вышла на волю с ощущением, что это лучше, чем я ожидала. Конечно, предстоит еще 2-ой этап, но, думаю, приеду во второй половине дня и все успею сделать. Благо, получать документы самостоятельно не надо, это можно перепоручить доверенным лицам, что я и сделала.

И еще…. Мой французский зять очень любит Россию – русскую кухню (салат оливье, блины с икрой, сырники и пироги), наше гостеприимство, просторы, лес, костры….Больше всего он любит свою русскую жену – мою дочь, и, вообще, хороший парень. Недавно вновь у нас побывал, отпраздновал свой День рождения и убежденно сказал: «Я хочу жить в России не как иностранец, а как русский». На что мы, взрослые представители нашей страны, отечески улыбнулись. А сегодня я подумала, жаль Арно уже улетел, я бы его в налоговую с собой взяла, чтобы он побыл «просто русским». Народ-то у нас хороший, и страна замечательная. Да вот что-то, похоже, не дает ей спокойно жить. «Загадочная русская душа…».

Аренда и собственность

2009-10-29T05:23:00.001-07:00

Я уже не в первый сталкиваюсь с различными суждениями касательно связи цен аренды и цен на квартиры. Особенно интересно если на основе этой связи пытаются вывести пресловутую «справедливую» цену. К примеру, глава RWAY А.Крапин придерживается принципа «100 арендных платежей = цена квартиры». То есть, если за «однушку» средней руки в московском спальном районе берут 25 тыс.р. /месс., то цена «однушки» - 2,5 млн. рублей. Любой, кто умеет пользоваться он-лайн БД и телефоном быстро выяснит, что цифирь в два раза меньше реальной.

Отсюда особо дерзкие вделают вывод, что рынок упадёт в два раза. Почему-то именно цена квартир. А не, к примеру, аренда вырастет в два раза.

На самом деле это принцип «100 арендных платежей» к нам пришёл с загнивающего Запада. Где аренда – это не совсем то, что у нас в Москве. В той же Европе работают с арендой «в белую» (есть, конечно, исключения, но я об общей массе). А здесь возникают налоги. Вдобавок, и частные компании и государство часто субсидируют арендатору расходы. Это нормально, кстати. Позволяет управлять внутренней миграцией семей. Как результат – аренда в Европе дорога. Недаром капитализация аренды жилья там 9-13%, в то время как у нас 5-7%. Помимо прочего, это позволяет инвесторам скупать массивы квартир для последующей их сдачи в аренду.

У нас аренда – «чёрная». Знаю это непонаслышке, благо снимал квартиры в Москве в общей сложности 7 лет. Даже мысли ни у кого не возникало где-то там чего-то регистрировать или давать расписки в приёме арендной платы. Как результат – аренда у нас недорога и доступна для широкого круга работающих людей. Кто не работает (студенты) или зарабатывает мало (гастарбайтеры) – снимают квартиры вскладчину.

Что интересно, я делал прошлой весной подсчёт падения рублёвых цен на аренду и на продаваемые квартиры. Получалось, что снижение цен примерно равное. Сейчас падение цен квартир обогнало аренду. Я думаю, это связано с тем, что аренду трудно «отложить», а вот покупку квартиры, в общем-то, легко. За период май-октябрь , как сложилось впечатление по анализу ЦИАНа, аренда не выросла и не упала. А вот жильё пока ещё идёт вниз.

Рост аренды по логике толкает людей к покупке квартиры. Особенно если развита ипотека. Очень жалею, что нет устойчивых данных по ценам аренды за период развития ипотеки (2004-2008 гг.). Думаю, что рост цен на квартиры в эти годы значительно обогнал рост цен аренды. Здесь также должно было сыграть свою роль и снижение миграционного потока из регионов в Москву.

Вот все вышеописанные моменты говорят о том, что какой-то стабильности от отношения «аренда/цена квартиры» ждать не приходится. Штука это весьма динамичная. Я рассчитываю, что со временем, когда поступят ко мне данные по аренде (сейчас коллеги ведут работу в этом направлении), то численно всё посчитаю. Самое интересное, конечно, - это выявить некий глобальный тренд. Вполне возможно, что мы получим регулярные колебания. А может будет наклон. Были бы надёжные цифры...

Проекты, богачи и рядовой потребитель

2009-10-23T13:16:00.000-07:00

Вчера беседовал с журналистом касательно одного крупного девелоперского проекта, от которого отказались застройщики, разорвав инвест-контракт с городом. Ну, что-то там рассказал, а потом сам задумался: а почему этот проект бросили? Причём, бросили окончательно и бесповоротно. Что, в московском регионе площадок под застройку хоть половником хлебай? А участочек-то был не худший – под Шереметьево.

Ну да – сейчас ещё низкий спрос, вроде как кризис никуда не делся. Но ведь не сегодня-завтра опять всё попрёт, спрос-то никто не выключил. Жильё необходимо и людям, и городу.

Видимо просто застройщик не видит в обозримой перспективе достойного для себя заработка на этом участке. Надел большой, там можно строить сотни тысяч метров жилья, причём почти любого класса, кроме элиты. О социальной функции застройщик вообще не думает. Вот здесь кроется одна из страшных бед, на мой взгляд, отечественного девелопмента.

Девелоперы привыкли работать на свой карман, а не на людей. Хотя работать на людей тоже прибыльно, только прибыль там более широкого порядка. При этом девелоперы активно пользуются общественными ресурсами для своего бизнеса. Любой построенный дом возникает в московском регионе уже в подготовленной городской среде. И чем лучше эта городская среда – тем лучше продажи и выше цены.

Ещё какой момент... Так или иначе, своим ценником застройщики стараются попасть на максимально богатых людей, готовых жить на данном месте. Десять лет назад это выражалось в том, что лепили крупные квартиры, «однушки» под 80 метров, «двушки» за сто, ну и так далее. Причём, я не говорю об элите, а об ординарных домах. Низкие продажи заставили искать потребителей среди менее богатых людей, появились наконец-то вменяемые метражи, однако сделано это было не ради того, чтобы осчастливить публику. Экономика заставила.

Ладно, тогда придумали трюк с продажей домов на стадии готовности к ГК. Сдвиг продаж к этой дате вёл к существенному повышению ценника. При этом кредитовались на стройку у банков и платили внушительные проценты. То есть, вместо того, чтобы чуть дешевле продавать квартиры, стимулируя спрос, предпочитали эту дельту отдавать банкирам. Наказание наступило в кризис. Жадность вообще часто наказуема.

К чему это всё привело: высокий ценник кв.метра, а именно к нему пришли путём уменьшения размеров квартир и продаж ближе к ГК, привёл к росту аппетитов всей цепочки. Поднимали цены и поставщики стройматериалов, и городские власти накручивали поборы, и разные монополисты, Мосэнерги и Мосгазы, тоже повышали запросы. То есть, серьёзно росла инвестиционная себестоимость проектов. А это отсекало немногодоходные проекты, которые могли бы быть направлены на удовлетворение спроса людей среднего уровня. А когда пришёл кризис, то вообще угрохало целый перечень таких проектов. И тот проект, о котором я начал говорить, в том числе. Застройщик не верит в то, что планка себестоимости опустится, оттого и отказался от инвест-контракта.
Tags: девелопмент, застройщики, подмосковье, себестоимость, цены

Дизайн-завод "Флакон"

2009-10-23T10:12:00.000-07:00

Мы решили провести эксперимент и доказать, что в Москве реально снять помещение типа loft на божеских условиях. Для этого мы отправились в дизайн завод "Flacon", находящийся на той интересной стадии, когда руками еще можно пощупать, как оно было. Снаружи по неприметной стене вы никогда не догадаетесь о содержимом. Намек - слиток стекла.
Суть - внутри.